上海开年第二场土拍：金山三地块低溢价成交

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在此次本地拍卖中，北京建工以每平方米11627元的价格和18.65%的溢价赢得了金山新城jsc10502单元e22-02地块。上海建工以11.2382亿元的底价获得了金山区枫泾镇jsfj0101单元04-05和04-07地块。这两个案例都是住宅用地。

2月21日，上海新年后第二次土地拍卖的目标都在金山区。这一次，对房企自有资金的审计比以往更加严厉。一旦发现房屋企业的征地资金超过其自有资金额度，房屋企业将直接没收拍卖权。

例如，在北京建筑工程学院的土地拍卖中，由于第一轮报价超出公司自有资金，第一参与房屋公司没有拿到拍卖卡；当第三房地产企业的价格超过14亿，拍卖卡被没收的原因相同。

在此次本地拍卖中，北京建工以每平方米11627元的价格和18.65%的溢价赢得了金山新城jsc10502单元e22-02地块。上海建筑工程(600170，买)以112382万元的底价获得金山区枫泾镇jsfj0101单元04-05和04-07地块。这两个案例都是住宅用地。

下午，由方化和合诚地产组成的财团也以8.3亿元的底价收购了金山工业区jss 3-0402 11-01单元的商住写字楼。

上海中原房地产市场分析师卢文喜指出，21日拍卖的土地面积普遍较小，总价格不高，所以很多房地产企业参与了竞争，但情况并不激烈，这与自有资金审计的严格性有关。

他接着说，以北京建筑工程学院占用的土地为例，15%的自给要求没有提到，取而代之的是45%的安置房。这就像是为政府而建。利润远低于开发，但与15%的自持率相比，仍然是有利的。由于位于远郊，该地块的小单元比例降至60%。土地出让的总体条件仍然是严格的“约定”，如免费建设公共设施。上海的建设项目不多，所以这一次的征地更加积极，为以后的发展打下了基础。

中原地产市场研究中心的数据显示，北京建工所收购土地所在的金山区金山新城板块整体住宅市场成交情况良好，去年成交46.14万平方米。截至2月19日，金山新城板块的住宅存量只有9.54万平方米，存量去化周期只有2.48个月，住宅存量不足；受此影响，2017年至今，金山新城仅售出3400平方米的住宅项目，平均成交价格为2.01万元/平方米，比2016年同期上涨86%，板块内住宅均价大幅上涨。

同一政策咨询研究部主任张宏伟指出，政府仍然严格控制土地价格传导，如果土地价格上涨过快，导致房价反弹，可能会出台更严格的后续政策。该地块位于远郊或偏远地区，所以底价与市场相比并不低，市场竞争程度明显下降。这种情况与政府土地推进战略和结构的调整有一定的关系，也与9月以来政府对土地分配的整顿有一定的关系。此外，私募不能进入土地市场，这也促使房企谨慎征地。