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朝阳

房地产市场监管政策再次升级。

3月17日,北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行管理部联合发布了《关于完善商品房销售和差别信贷政策的通知》(以下简称《通知》)。根据通知,如果居民在北京拥有住房,但没有住房,但有商品房贷款记录或公积金住房贷款记录,普通自住住房首付比例不低于60%,非普通自住住房首付比例不低于80%。通知建议缩短住房贷款期限,暂停发放贷款期限超过25年(不含25年)的个人住房贷款(含住房公积金贷款)。

央行主管媒体警示:部分城市楼市朝泡沫化方向演变

上述通知意味着,北京市房地产市场监管实行“住房确认和贷款确认”,并通过“提高首付比例、缩短贷款期限”适度降低金融杠杆效应。

就在北京出台严格措施控制房地产市场的同时,许多城市也同时出台了“升级”的调控政策。3月17日,石家庄、郑州和广州相继出台政策,对房地产市场进行规范和升级,要么提高限购门槛,要么提高首付比例。3月18日,长沙也发布了进一步提升房地产市场监管的通知。如果算上南京、青岛、三亚等地不久前宣布的新楼市政策,不到20天,就有十多个地方政府宣布了新的楼市调控措施。

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这是自去年国庆前后密集发布楼市调控政策以来,楼市调控新政的又一轮集中亮相。在这一调控政策升级的背后,房价在经历了之前调控的缓慢增长后,近期开始回暖。特别是在北京,一些地区的二手房交易价格日益上涨,“高价位学区房”的消息不时见诸报端。北京市住房和城乡建设委员会在今年3月17日的描述中坦言,在过去的一个月里,二手房市场的增长率再次回升,在中介商店看房的客户数量也明显增加,人们购房的热情再次呈现上升的迹象。

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毫无疑问,一些城市房地产市场的“高烧”并没有消退,甚至朝着泡沫的方向发展,其隐藏的风险和影响不容忽视。房地产市场是巨大的。一旦泡沫破裂,房价将大幅下跌,这将带来广泛的经济和社会影响。即使泡沫不会在短时间内破灭,房价的大幅过度上涨也会带来许多隐患,如扭曲资源配置,加剧经济中现存的结构性矛盾,挤压居民在其他领域的消费支出,进而影响相关实体经济产业的正常发展,进一步提高经济成本和劳动力成本,加剧当前经济中的高杠杆问题。

央行主管媒体警示:部分城市楼市朝泡沫化方向演变

3月15日,李克强总理在两会期间回答记者提问时说,我们高度关注一些不容忽视的风险,发现这些风险会得到及时治疗,靶向治疗不会扩散。显然,房地产行业的泡沫风险必须引起高度重视,并应及时应对。那么,随着调控政策的逐步升级,如何做好房地产市场风险的“针对性治理”?

要做好房地产市场风险的“针对性治理”,首先要坚持“房子是为了居住,不是为了投机”的定位,遏制热点城市房价过快上涨。似乎每一轮房价的大幅上涨都从热点城市蔓延到了二三线城市。近两年来,深圳、北京、上海、广州等热点城市房价率先快速上涨,部分城市房价出现短期大幅上涨。因此,尽快遏制热点城市房价上涨趋势,严厉打击投机性房地产投机行为,应该是房地产市场监管的一个重要目标。值得注意的是,在3月17日的《政府工作报告》修改稿发布会上,《政府工作报告》起草小组成员、国务院研究室副主任韩文秀说,房地产政策的变化包括“遏制热点城市房价过快上涨”和“建立一套统购统租住房制度”,这些都是对代表和委员们意见的回应。毫无疑问,坚持住宅物业化,遏制房价过快上涨,是房地产市场隐患“针对性治理”的基本任务。

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二是坚持分类监管,因地制宜,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基本制度和长效机制。有针对性地处理房地产市场风险需要一系列的手段和措施。一方面,要分类规范,落实地方政府应对短期房价大幅上涨的主要责任,房价压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地;另一方面,要着眼长远,建立“市场+担保”的双轨机制,加快建立和完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制,以市场为主体满足多层次需求,以政府为主体提供基本保障。此外,要完善统购统租住房制度,继续发展公共租赁住房等保障性住房,因地制宜、多种方式提高货币化安置比例,加强棚户区改造。

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第三,做好房地产市场风险的“针对性治理”,更重要的是引导资金流动,防止资金“脱离现实走向虚拟”和不合理的杠杆作用,引导资金支持实体经济。几乎每一轮房价上涨都伴随着大量的投机性投资基金。特别是随着金融创新的深入和网络金融的发展,各种资金都以曲线的形式出现,这在一定程度上成为了热土市场和高房价的驱动力。这不仅会产生资产泡沫的风险,还会导致资金“脱离实际”,不利于实体经济和金融业的健康发展。因此,在每一轮的房地产市场监管中,差别化信贷政策一直被认为是最重要的措施之一。去年底召开的中央经济工作会议指出,要从宏观上控制货币,小额信贷政策要支持合理的自营,严格限制信贷流向投资和投机性购买。最近,央行的反向回购和中期贷款机制(mlf)的利率都上升了10个基点。对此,一些分析师表示,反向回购和mlf中标利率调整对实体经济的影响较小,而房企的负债率较高,对利率变化更为敏感,相当于“定向治疗”。

央行主管媒体警示:部分城市楼市朝泡沫化方向演变

总之,对于目前区域分化、冰与火并存的房地产市场,有必要通过调控政策来“目标治疗”,引导社会预期,使各方都能理性看待房地产市场的发展趋势。

标题:央行主管媒体警示:部分城市楼市朝泡沫化方向演变

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