增加土地供给有利引导楼市预期

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自2月底以来，全国已有20多个城市启动或升级了楼市限购和限购政策。在上一轮大规模的楼市调控后不到半年，调控又开始了，一、二、三、四线的城市都被覆盖了，被调控的城市数量超过了上一轮，甚至很多城市在一年内出台了4-5个调控措施，确实超出了业界的预期。尽管如此，根据统计局的统计，2月份70个城市的新房价格环比上涨0.3%，明显高于1月份的0.2%。这意味着，尽管热点城市新建住房市场过热的局面得到了控制，但二、三、四线城市新建住房市场普遍反弹，导致去年70个城市新建住房价格连续12个月持续上涨，2017年1月首次收窄。

二手房市场反弹更加明显。2月份，二手房价格指数上涨0.4%，比上个月高出0.02个百分点。一线城市的增长率已经连续三个月扩大，二线城市的二手房价格也开始上涨。从20多个城市调控政策的内容来看，控制投资投机需求是主要方向。例如，京广二套房标准回归“认房认贷”，北京限制企业购房和再交易时间，打击以企业名义购房，规避购房限制；离婚一年内在北京购房被认定为第二套，非正常购房被停止登记，广州和厦门限制单次购房，打击假离婚以规避购房限制；赣州规定，未成年人不准在市区买房；一线城市周边的市(县)规定，非居民只能购买一套住房，这限制了一线城市投资需求的溢出。

从去年10月开始的监管，主要内容是恢复或加强对购买和贷款的限制，似乎应该继续加强对投资投机的控制，这也是半年后监管再次开始的原因。今年以来，热点城市的新房数量和价格都有所下降，成交量普遍下降了30%-40%。但在很大程度上，这与预售控制下开发商的供应热情下降有关。二手房市场的快速复苏意味着需求可能转向不受监管的二手房市场。与此同时，最近，商品房和其他"类房子"在热点城市都很热。2月和3月，深圳基本没有新的住房市场，供应转向无限制购买的商品房，甚至以企业名义突破限购。投资需求有多强劲。

与此同时，在热点城市加强购房贷款限制后，需求开始向非热点城市转移，导致三、四线城市不得不对非居民人口开始限购。目前，大都市圈的整体建设仍处于起步阶段。周边三、四线城市承接一线城市产业转移、跨境土地统一规划、基础设施建设等关键环节，仍停留在政府间协调和规划层面，房地产市场和投资投机正在升温。本轮调控已经过去了一周，受监管城市的交易量有所下降，但市场预期并未明显转为悲观。在政策出台前买房的人感到高兴，而不受监管的城市却有在政策出台前买房的现象。

根据笔者的调查，目前，在热点城市，很多人都抱着“怕上不了车”、不加入“资产所有者”的行列、“担心不住大城市”的心态。此外，今年经济工作的基调是“稳定增长”和“风险防范”。在房地产市场政策的选择上，相对抑制房价，给需求方一剂强心剂，“去库存”和疏导需求更为重要。因此，有人认为调控房价是不可能的。在“猜牌”的思维下，有些人把楼市的暂时稳定视为开仓的机会。因此，预期已成为影响当前房地产市场的一个重要因素。

如何管理预期将是未来监管的关键内容。笔者认为大规模放开土地供应是引导预期的重要手段。在2016年10月开始的这一轮调控中，最强调的管理措施是增加土地供应。然而，过去6个月的信息显示，热点城市的土地供应并没有显著增加。首先，为了防止“地王”的出现，各地修改了“招标、拍卖、挂牌”制度，提高了经济适用房自住面积的比例。但是，这一举措可能会在短期内减少商品房的有效供给；其次，大城市释放出土地减少的信号，如“十三五”期间北京建设用地年均减少30平方公里，未来20年上海土地供应零增长。

事实上，根据风能统计，从2003年到2012年，一线城市总共售出了3.25亿平方米的住宅用地，但同期的住宅销售量为5.57亿平方米，而新住宅供应量仅占新销售量的55.6%。自2012年以来，一线城市住宅用地供应年度计划完成率低于60%。最近，热点城市表达了增加土地供应的意愿。然而，笔者认为，目前大城市新增土地供应的潜力是有限的，再增加几块地并不能从根本上缓解供需关系，也不能引导预期，甚至可能会因为开发商的“抢食”而抬高土地价格，加速房价上涨的预期。要实现大规模的土地供应引导预期，我们应该从以下三个方面入手。

首先，我们应该增加居住用地的比例。从短期税收、gdp考虑和配套支出压力来看，每年各地新增的土地供应中，工业用地占大部分，而住宅用地只占20%，在发达国家的大城市，这一比例一般在40%以上。目前，大城市的产业升级速度很快，对工业空房的需求下降，产出效率降低。当务之急是改变政府的激励措施，为住宅用地腾出空间。如果新增住宅用地增加一倍，预计住房供需将明显放缓。

第二，盘活城市闲置低效的存量土地。据笔者调查，大城市周边有许多同质的商业写字楼，除了一楼的空厅可以充分利用，二楼以上有大量的房间闲置。近年来，大城市的各个区域都建起了大量的商业综合体，但许多公司无法进行持续招聘。工业园区也是如此。深圳有数千个工业园区，而上海只有30%的工业建筑超过10层。所有行政区都发展工业，导致工业布局支离破碎。但是，规划工业区的集中程度降低，导致生产和生活设施的混合和/的浪费。工业周期(约20年)低于土地使用周期(至少40年)，因此有必要盘活存量。目前，盘活存量的最大障碍是利益硬化，卖房利润太大，拥有土地使用权的企业都想盘活。此外，居民对公共设施的需求很大，因此教育和医疗需要独立提供土地，很难通过调整规划来改变土地用途。因此，应在成本分担和利益共享的基础上，公开地价支付和公共配套标准，以消除阻碍存量振兴的利益。

最后，增加周边中小城市的土地供应。近年来，城市轨道交通规划已经延伸到大都市地区，一些线路已经启动，房地产市场的供需半径已经扩大。然而，大城市与周边基础设施之间的互联互通需要加强，尤其是“双端”连接效率低下，通勤成本居高不下。很难实现“在中心工作，在边缘生活”的“一小时都市圈”。近年来，大城市周边的三、四线城市提供了大量土地，但繁荣的房地产市场主要是由投资需求驱动的。因此，政府间的协调和部门间的促进应该打破“一亩三分地”的思维定势，打破行政管理的空式“白色政治”和“懒惰政治”，克服与高效政府效率相联系的痛苦。增加周边三、四线城市的土地供应相当于增加大城市的土地供应，这无疑是增加供应和引导预期的利器。