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日前,国家统计局发布的数据显示,1-5月,全国房地产开发投资37595亿元,同比名义增长8.8%,1-4月增速下降0.5个百分点。同期,商品房销售面积为5.482亿平方米,同比增长14.3%,1-4月增速下降1.4个百分点。

当然,销售和投资数据的同步下降与当前房地产市场的严格限制政策密切相关。许多地方限购贷款政策的升级和一波限购订单的出台,提高了一些热点城市房地产市场的购买门槛,限制了流动性,直接影响了交易量。

但是,如果我们认为这一轮“限制”取得了最大的效果,那可能是对当前形势的误解。当前热点城市房地产市场的降温应该是多种因素共同作用的结果。

首先,除了行政指令的限制外,贷款成本的激增也增加了购房者的成本。

在这一轮调控之前,许多商业银行对首套住房贷款利率仍有15%的折扣,甚至有些银行会给20%的折扣。然而,仅仅几个月后,一线城市和一些热点城市的一些银行已经将首套住房贷款利率上调至基准利率的1.1倍甚至1.2倍,几十个百分点的房贷利率就足以引发市场波动。一些业内人士甚至将此比作“房地产市场的目标利率上调”。

楼市降温 是综合施策的结果

当然,目前市场上首套住房抵押贷款的利率并不一致,消费者仍有自由选择的支配权利。然而,银行也从积极放贷转向出价最高者。虽然有些人认为,只需要的消费者对首付门槛比利率更敏感,但不可否认的是,这一变化使得购房成本飙升。

其次,政策预期发生了转变。

十多年来,房地产业在经济中的支柱作用不容忽视。虽然存在区域差异,但土地金融和房地产行业上下游产业链的主导作用,以及房地产行业对金融业的重要影响,使得各级政府和地方的政策目标实际上偏向于促进房地产行业发展的方向。在一定程度上,保持房价稳定直接影响到地区和整体金融稳定以及社会经济稳定。

然而,随着房地产泡沫趋势的加剧,让其上升的风险远大于利润。过度依赖房地产不是一个长期问题,它甚至已经成为目前必须应对的风险。自2016年以来,在几次重要会议上,中央政府明确提出要“抑制房地产泡沫”,并在随后的几轮会议中增加调控政策。当熊安新区成立时,它高度警惕和雷鸣般地“严格防范房地产”,这一切都表明中央政府对房地产经济中可能存在的泡沫风险有着清醒的认识。

楼市降温 是综合施策的结果

市场最容易感受到的态度是货币政策。从今年稳定到稳定的中性表述和实际操作,央行非常坚决地保持货币政策“不松不紧”,并关注房地产贷款。尽管利率暂时保持稳定,但在全球货币流动性趋紧的趋势下,去杠杆化供给侧结构性改革的任务正在推进,货币政策短期内不太可能松动,这对房地产市场的发展几乎没有好处。

因此,自下而上的高房价的苦涩声音和自上而下的结构优化、转型升级的勇气正在逐渐形成合力。对于中层甚至基层的高管来说,随着舆论监督的完善和绩效考核标准的逐步改变,奖惩机制的平衡正在悄然发生变化。与前一个时期的大、干、快和高要求的国内生产总值相比,利用房地产推动国内生产总值的做法更有可能成为一个值得质疑的地方,而不是一项政治成就;相反,终身问责制和反腐败等政策的实施和力度,使得通过“大项目”谋取私利的风险急剧增加。那么,在这种情况下,如果房价在未来大幅下跌,政策会适度改变吗?也许会。但这种指导更多的是为了“稳定”,而不是依赖的增长。不难想象,政府的态度在一定程度上意味着房地产投机的利润正在被压缩,风险正在上升。

楼市降温 是综合施策的结果

第三,长期和多重控制政策的累积效应开始显现。

房地产市场多年来一直受到监管和控制。然而,一方面,政策方向将随着市场变化而调整;另一方面,由于“冰冻三尺,非一日之寒”,大多数调控政策在短期内发挥了作用,但并没有扭转房价的飙升。特别是前几年,中国的经济增长率相对较高,投资渠道相对较少,这也有助于房地产市场的实力。

然而,监管政策未能扭转这一趋势,但并非完全无效。随着许多监管政策的大量出台,前一种政策的效果可能不会传递到市场,而后一种政策将接踵而至。这种高频率、高强度的监管政策可能会在市场触发点发挥更大的作用。

进入2014年以来,当前房地产市场的供求格局正在发生变化。人口老龄化与此前一些地方的大规模建设形成鲜明对比,在经济增长放缓、投资渠道拓宽的背景下,流入房地产行业的资金可能会进一步分流。这种变化不是突然的,但在前期各种政策效应的缓慢积累下,这种变化可能会进一步扩大。

最后,消费者“买高不买低”的情绪可能会推动这一趋势。

就像股票市场的投资者一样,许多非急需购买者的心态是“买高而不是买低”,当价格上涨时,甚至一些急需购买者会冲进市场,而不愿等着看价格下跌。

尽管前几年有些人看空了房地产市场,但房价坚挺的事实使更多的人坚信它有维持和增加价值的力量。过去,房地产市场一直是“热钱”的主要流入地,这与房地产市场的盈利效果有关。由于土地受到控制,市场导向的供求调节机制尚未形成,导致房价泡沫不断扩大。

在政策的坚定态度下,随着本轮转折的上升趋势,人口拐点和城市化进程的巨大压力正在积聚。购房门槛的实际提高和限制性政策对交易流动性的抑制可能会引起投机者的警惕,甚至刺激投机者的抛售行为。

总之,世界上没有只涨不跌的市场。房地产市场的大起大落仍然是关系国计民生和社会经济稳定发展的头等大事。因此,我们必须全面审视本轮楼市调整背后的助推因素,这不能被视为严格监管的短期压力反应。从中长期来看,市场支持、政策支持和购买力支持的转移所产生的综合累积效应不容忽视。

标题:楼市降温 是综合施策的结果

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