【要闻】30多城二手房价钱一直跌 背后真相是什么？

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原标题: 30多个城市二手房价格一直下跌，北京连续五个月下跌！ 真相是什么？

资料来源:展望智囊团

文|董晴资深房地产专家

最近很多城市下雪了，冬天的寒冷变浓了。 同步天气的变化，是全国许多城市二手房市场的表现。

12月16日，根据国家统计局公布的《年11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》和《年1-11月全国房地产开发投资和销售情况》，11月33个城市的二手房价格环比下跌。 这也是连续2个月超过30个城市的二手房价格下跌，10月是35个城市。

大家都知道，年控制以来，各地纷纷祭奠限价政策，新商品房被牢牢推动，波动幅度极小。 在此背景下，二手房房价的推移可以更好地反映市场的实际情况。 现在很多人担心二手房会“持续下跌”。

其实，二手房价格的下跌看起来很突然，其实是温水煮青蛙的过程。 经过多年，很多城市的二手房价格开始下跌，但一直以来，下跌幅度变大，开始引起媒体和公众的广泛观察。

二手房的价格为什么会持续下跌？ 房地产市场将走向哪里？ 库叔叔今天来分解。

二手房价格下跌早就有线索了

最近，网上显示，去年11月，25个主要城市的二手房卡平均价格中，20个下跌最激烈，下跌最激烈的青岛达到了20.31%。

购房有各种价格(利息、各种税金、修理基金等)。 这意味着，如果青岛人去年11月购房，即使可以以卡价格出售(不到两年不考虑支付增值税的要素)，也会发生四分之一的损失。 现实中，在这样惨淡的市场上，真正的交易价格粗略的比率比品牌价格低一点，损失的幅度继续扩大。

不仅青岛，北上广也逃不出下跌的命运。

安居客数据显示，去年11月，北京二手房挂牌价格比上个月下跌约1%，这是北京二手房连续5个月下跌---国家统计局数据显示，7月北京二手房销售价格比上个月下跌0.3%，8月上月下跌0.4%，9

和楼市的股票市场一样，大家往往买得太多，不会买漏。

据中原地产统计，去年1-9月，北京二手房上网本为10.97万套，比去年同期减少10%，成交平均价格为6.4万元/平方米，成交量创去年同期最低值。 这是北京二手房市场2008年以来最大的调整。

根据北京市住建委的统计数据，去年10月，北京二手房合计上网本为8844套，比9月的12319套减少了3475套，环比减少了28.2%。 比去年10月的8879套减少了35套，比去年同期减少了0.4%。

合计，年前10月的北京二手房上网本为118558套，比年前10个月的130664套减少了12106套，减少了9.3%！

以前一线城市流传下来的上海、广州和北京的情况很相似。

由于市场前景浓厚，成交周期延长(例如，广州市整体二手房市场的成交周期从年1-10月的约3个月延长到年1-10月的约4个月)，放盘的业主必须多次降价才能最终成交。

合资公司的数据显示，降价幅度超过5%的大幅度降价成交案例的比例达到了年内的最高位，近3成的最终成交价格比最初的收盘价下降了5%以上。 大部分房地产商在以WeChat的力矩展示房地产来源时都会附上“能说价格”的证明书。

二手房价格的下跌看起来很突然，其实是温水煮青蛙的过程。 年2月，国家统计局的数据显示，二手房卡价连续三个月下跌，其中三四线城市下跌最多，其次是一二线城市。

从那以后，整个二手房市场都处于“有价无市”的状态。 最近突然引起了很大的关注。 第一，下跌太长，下跌幅度变大了。

长期以来，大家都在听买太多房子，价格暴涨，成功致富的故事。 现在，二手房价格下跌的消息层出不穷，似乎很渴望这种认识，很多人都很担心。

市场预计会悄然变化

二手房的价格为什么会持续下跌？

毫无疑问，政策水平在影响因素中，占一席之地。

年12月6日召开的中央政治局会议完全没有提到不动产。 这突然被开发者、炒作者、甚至购买住宅的很多人认为是巨大的利益，房价会上涨。 结果，年930规制以来，各地的政策不断收紧。

但是后来12月10日到12日在北京召开的中央经济事业会议被用来住好几次房子，不是炒作的定位……

这样的戏，这几年上演了好几次。

年12月的中央经济实务会议上也没有提到不动产。 但是，有关部门一再表示“不炒住宅”，在7月30日的中国共产党中央政治局会议上强调“不要把不动产作为短期经济刺激的手段”，为下半年的房地产市场制定了基调。 之后，整个领域的趋势也确实如政策所料。

在12月23日刚召开的全国住房和城乡建设实务会议上，长期多次建房不是炒房的定位，而是不把房地产作为短期经济刺激的手段，继续稳步实施房地产市场顺利健康快速发展的长期机制方案，不动

这些都体现了中央房地产调控不动摇的确定信号。

这一回合控制以来，最强大、折磨住宅企业的政策似乎是价格限制。

例如，年12月11日，长沙市发展改革委员会发布了《关于我市价格法监制商品房价构成的一些事项的通知》，为贯彻“不炒房”和省市房地产调控政策，进一步加强商品房价管理，长沙市进一步确定 一时引起了业界内的话题。

其实这份文件是年相关文件的继续，早在年11月30日，长沙市发展改革委员会就发表了《长沙市限价商品房价管理暂行办法》，提出限价商品房价由价格、利润、税金组成，平均利润率为6%到8%。

长沙只不过是缩影，实际上比长沙的价格限制更“冷酷”的城市，比如成都等。

除了价格限制的结果，二手房的价格大幅下跌外，据调查，全中国89%的人都有“新房”的情结，大家都在纷纷追新房。

二手房市场看起来很冷淡，但新居毕竟有限，能编号的也是少数。 市场狂热，买不起新房的刚需，投资者，炒作自然是眼球标准的二手房，如果赌控制放松，二手房的价格还会继续上涨。 这难怪开发商在市场狂热的时候高价拿地，大楼的价格比周边房价高，赌了。

但是很多人没有预料到中央控制的决心这么坚定。 3年过去了，依然没有大范围放松的迹象。 新房的价格依然受到严格限制。 本来价格比新房高的二手房，上涨的空间是什么？

对投资者来说，房价一天也不涨，能承受一天的损失。 于是，刚需集团的期待悄然变化，由此前面的焦虑平静下来，市场由此从前面的卖方市场变成了买方市场。

因此，价格限制是表面因素，因为预期的转换才是市场转换的关键。

“摔倒永远”背后的真相

在正常的市场上，其他条件同等的情况下，二手房比新房便宜2~3成。 但是，在价格限制的背景下，二手房比持续供应的新房高，所以购买二手房无论是自住还是投资，都不那么划算，市场供应量自然会增加。

这样，原来高价购买的二手房，当然要降价出售。 即使是新家，价格也不贵。 这是因为在价格限制条件下，开发者的收益空间被压缩，部分管理粗放的企业没有利润，有可能面临损失。 为了控制价格，各种魔法事件频繁发生。 纸板门，竹子代替钢筋，一个单元绿化只有六棵树，塑料人工湖等。

年，台风山竹袭击深圳，一些新建的豪宅在台风面前，比不上许多“老破小”和城中村农民的家，描写鲜明。

推出这种新房出售，当然要低价……。

我还有二手房。 虽然不是在限价政策下建设的，但由于物业管理不好，整个小区看起来都是“伤痕累累”。 现在二线城市已经进入或即将进入库存时代，房地产的好坏很大程度上影响着小区的二手房价格和未来溢价空间。 一看到二手房就能得到。 这样的房子当然不容易卖好成本。

新房的促销也是二手房价格下跌的催化剂。 年5月银保监会发行《23号文》以来，房地产融资渠道逐渐收紧，信托、海外债务、银行贷款、开发贷款、abs等监管新政频发。 许多住宅企业面临危机，通过自身造血继续现金流---房价比去年同期上升幅度放缓，在购买者展望感情浓厚的情况下，通过促销的停滞盘、尾盘，以“价格交换量”回流现金。

例如，年8月，中国恒大航班开始了“全员营销”抢劫计划，执行期间从8月20日到10月8日，5重优惠最多可达6折。 抢劫计划包括27个地区，其中要点是抢劫四川、重庆和中原地区，共涉及505个项目，包括493个住房和商务项目，12个旅游集团企业项目。

根据促销，恒大9月份的销售平均价格在这几年创下了最低记录，但销售额确实大幅增加，9月份恒大的合同销售金额约为831.1亿元，比8月份增加了约73.8%，比去年同期增加了约31.9%，刷新了集团单月销售额的历史记录，

恒大的抢劫起到了很大的模范作用，其他龙头住宅企业也争先恐后地降价销售。 中小房企业被迫跟进了，但你的企业品牌不够大，产品不一定有大房企业的好东西。 价格高于大房企业的话，大概的比率就剩下了……。

大规模的新房销售促进，大大增加了市场供应，使新房的购买比以前更容易，二手房市场自然无人问津，加速了其价格下跌。

另一个不可忽视的理由是经济增长放缓。

我知道中国的住房租金收益率一直处于很低的水平。 根据全球数据库网站numbeo的数据，每年中，我国住房租金的收益率在1.8%左右。 但是，有些投资者买了一点旧破小然后稍微整修一下出租，租房率可能会达到4%左右，或者可以覆盖房贷。 在这种情况下，投资者可以拥有很长时间。

但是，随着经济增长率的下降，租赁的诉求和房租上涨的动力减弱，投资者的持有越来越重，也影响了二手房市场。

房地产市场会受到影响吗？

二手房的价格持续下跌，有政策的原因也有市场的原因，那种状况会持续多久呢？ 会影响整个房地产市场，引起价格下跌吗？

目前看来做不到。

首先，新居和二手房互相影响，但在新居价格限制的条件下，二手房市场对新居市场的影响很弱。 年以来，各地二手房的价格纷纷下跌，但去年1-10月，新建商社的销售平均价格上涨了7.3%。

其次，中央经济业务会议说“住宅不炒”，并不意味着利空。 后面有“实施城市措施、地价稳定、房价稳定、稳定期待的长期管理控制机制，促进房地产市场稳定健康快速发展”的表现，因此“稳定”依然是年房地产领域的主要基调

值得注意的是，会议原稿中29次提到“稳定”字，表明“稳定”也是年经济事业的重点，作为国民经济第一领域的房地产领域必须稳定。

最后，正如前面介绍的那样，迄今为止的二手房市场有点畸形，年以来价格的下跌是正常价值的回归，并不是无限下跌。

实际上，和新房市场一样，二手房市场也表现出了分化的特质。 有些城市的二手房价格还没有反弹，但成交量已经开始回升。

例如，根据广州市房地产中介协会的数据，去年11月，全市包括自我交易在内的所有二手房网签数量比10月大幅恢复了14.00%。 北京的反弹力更大，11月二手房成交12296套，环比上涨39.03%，同比上涨9.76%。

原因是什么？

这是因为北京、广州这样的大城市已经进入库存时代，二手房交易占主导地位。 例如，在北京，截止到去年10月，北京总共供应了7.8万套新建住宅。 其中，4.76万套是竞争室，占61%。 同期，在北京，新建纯商品住宅的成交比去年同期增加了95.4%，全市二手房减少了9.3%。 但这依然不能从根本上改变二手房的主导地位。 考虑到地区、学区等，更是如此。

[注:竞争室是通过“房价限制、地价竞争”的土地出让方法产生的商品房。 限购竞争房需要满足以下条件:北京户口家庭单位可以购买两套，非北京籍以家庭为单位只能购买一套，北京连续60个月需要社会保障或纳税，职工持居住证购买与北京户口相同的房间。 ]

以北京为代表的一线城市最先开始控制本轮，也是最早有效的城市。 北京二手房的平均价格从去年3月开始下跌——从去年4月到去年2月持续下跌，平均价格累计下跌了13.5%。

但是，年春节后到现在，北京二手房的平均价格经历了季节性上涨和两次持续下跌，每月平均价格环比的变化在2%左右。 年11月北京二手房的交易价格依然小幅下跌，但成交量的回升可以证明市场开始进入修复通道。

因为现在北京二手房市场处于控制以来的中低位，根据以往的经验，春节后市场有可能季节性复苏。 这种逻辑也适用于许多其他的一二线城市。

但是，很多三四五线城市的二手房价格还会继续探究吧。 两年前，受益于库存和小屋货币化的牵引，三四五线城市楼市迎来了狂暴的行情。 但是，大部分三四五线城市的新房产量远远大于二手房，与“别无选择”的二手房居民相比，购买二手房的意愿更弱。 另外，大部分三四五线城市的生活人口纯流失，拥有较厚产业的人也很少，年棚改收官后，这些城市的买家主力大面积减少，二手房很难找到买家。

现在，一些城市开始通过政策“稳定”。 例如，年11月29日，广东佛山市人社局联合住宅建设局发布了《关于进一步完善人才住宅政策的补充通知》。 通知的最大亮点是，在佛山工作，本科以上学历或中级工及具有以上职业资格的人才，最初的购房不受户籍和税金、社会保障缴纳的限制。 紧接着的12月13日，广州南沙区人民政府发布了《关于进一步便利人才和港澳居民购买商品房的通知》，通知本科以上等，在南沙区范围内购买第一家商品房不受户籍、社会保险、税金的限制。

在人才争夺的背景下，三四五线城市二手房市场前景堪忧。

总结起来，全国二手房价格下跌，楼市狂热平稳，价值合理回归，体现了中央控制的决心。 “稳定”字令人头疼，年会的一些城市纷纷按照因城施政的方针适度放宽了限制，但“不炒住宅”的政策无法突破，二手房的价格下跌也是政策限制所希望的结果。

与新房市场相比，二手房市场更面临市场化挑战，该下跌的地方继续下跌，不该下跌的地方，下跌再次上升。

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