【要闻】万科的“过冬”逻辑:边高喊“活下去”边迅猛拿地

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原标题:万科“过冬”逻辑:一边喊着“活下去”，一边急剧收购，拿走土地，蛋糕还在变大！

领导:大规模住宅企业在多元化道路上的尝试和挫折，使领域集体反省，变革应该怎么进行，这是万科的“活下去”的意思。

作者丨张晓玲、王营、林诗苑(实习生)、李紫薇(实习生)

房地产标杆万科永远不会成为话题。

国庆节前，万科内部会议提出了“活下去”的口号。 节后，一些项目一边降价回收资金，一边突然收购华夏幸福项目的所有权，展开反周期操作。

“整个市场并不像有些公司说的那样悲观。 现在住宅企业最重要的是现金流。 有现金流就没问题了。 除了安全，你还可以在别人活不下去的时候收购。 ”。 新城控股副社长欧阳捷对21世纪的经济报道记者说。

在万科呼吁“活下去”的口号，有几个值得关注的数据。

第一，迄今为止，发表年前9月销售业绩的住宅企业超过26家，合计销售额达到3兆，平均比去年同期上升37.3%。 在发表销售业绩的26家住宅企业中，9个月的销售额超过千亿家的住宅企业达到了10家。

第二，年1-9月，碧桂园以1198亿元土地金额继续居首位，万科以1163亿元稳定居第二位，保利以869亿元居第三位，三家住宅企业土地金额均超过800亿，碧桂园和万科更是1100 top10公司1~9月合计达到6994亿元，占top50公司的45.1%，比1~8月上升0.6个百分点。

“活下去”对万科来说，每年有6300亿次还款目标，但越来越多是变革的迅速发展问题，在远视的房地产周期性下跌的现在，越来越多的住宅企业生存问题，特别是资金链紧张的中小规模住宅企业，例如

过去9月，住宅企业销售继续放缓，领域一般面临退款压力并且领域集中度继续提高，一些中小住宅企业徘徊在生死关头，资金充裕的大型住宅企业有越来越多的选择和挪用空间，领域真正的大

值得注意的是，除了销售外，年万科正式提出城市补助运营商变革已经过去6年了，房地产领域多样性的变革面临着挑战。 最近，包括万科、恒大、碧桂园、融创等四大住宅企业在多元化道路上遭遇挫折。

退款和资金压力

10月9日，根据万科公告，9月实现合同销售面积302.5万平方米，同比增加10.8%，销售金额434.2亿元，同比减少6.3%，环比8月253万平方米，上升383.4亿平方米。 对以前传下来的金九旺季节来说，这个业绩也不太出色。

前9月，万科的销售增速在领域中没有占据特征。 1-9月，万科累计实现合同销售面积2902.1万平方米，同比增长8.9%，销售金额4315.5亿元，同比增长8.9%。

整个领域也不乐观。 亿翰智囊团表示，9月份的住宅企业抢劫金秋，业绩普遍优于8月份，50家公司的环比上升了14%。 但是，在严峻的政策环境下，下半年7、8、9月的单月业绩没有突破6月的高峰。

天风证券分析师陈天诚说，棚户区货币化可能会逐渐降温，新房二手房价格差异逐渐收敛，住宅企业的推动量增加，销售增长率可能会进一步放缓。 各类住宅企业的还款将面临更大的考验。

去年实现5500亿次退款的万科，今年规定了6300亿的任务，增长率只有14.55%，万科理事会主席郁亮说不到一半。

在普遍的偿还压力下，大型住宅企业及中小住宅企业的状况发生了分化。

平安证券分解师杨侃表示，年是住宅企业偿债小高峰，销售还款也恶化，银行信用也依然严峻，不排除部分中小住宅企业面临资金链破坏风险。

易居研究院智囊团中心的研究负责人认为，对中小型住宅企业来说，资金压力大时，有些项目会转让，有些楼盘会转让，实际上是被收购的。 如果进一步恶化，不排除公司整体所有权被转让，面临完全被收购的风险。

民生证券解体师杨柳也说，龙头住宅企业在融资能力、拥有土地机会、开发销售能力方面越来越强调的特征是，会加快领域集中度。

亿智囊团的数据显示，到9月为止，19家住宅企业突破千亿家，同比上升73%。 top100房企业的集中度迅速上升到71%，top30房企业占市场近一半的份额，top10集中度也达到了30%。 亿智囊团预测，年底将有超过千亿家住宅企业突破30家。

对大型住宅企业来说，资金问题不是生存而是迅速发展。 所谓“活下去”，是纯负债率为32.7%、拿到1596亿美元现金的万科向领域发出的警告。

据那半年的报纸报道，万科拥有货币资金1595.52亿元，其中第一是银行存款1593亿元，限制资金不足100亿元，是上市住宅企业中持有货币资金最多的开发商。

喊着“活下去”，万科开始了急剧的收购、取地动作。

10月9日，根据华夏幸福公告，北京万科计划收购华夏幸福5家项目企业的部分股权，暂定交易款约32.34亿元。

根据东方财富网的数据，权益额的计算，万科第三季度合计土地金额接近500亿元，达到458.7亿元，保利、碧桂园、融创、恒大四家住宅企业244.1亿元、137.9亿元、69.1亿元、62.4亿元土地的

降价和业绩的高低一样

在万科高呼“活下去”的口号后，房地产市场充满了悲观情绪。 但是，现在的房地产市场很多，复杂的形态超过了以往的每回合限制周期。 硬币的一面是降价，另一面是标杆公司的成绩更创新。

上海浦东碧桂园南郡项目的第一期业主曾伟(化名)心里很不平衡。 因为他购买的房地产在不到两个月就降价了。

8月18日，曾伟以3.5万元/平方米的价格购买了该项目的房地产。 但是，在国庆节促销期间，曾伟通过中介(分销商)得知这个项目下降到了2.8万元/平方米。 “一共30套，碧桂园声称是员工的内部价格。 迄今为止碧桂园方否认了这个活动的存在。 ”。 曾伟说。

不仅碧桂园。 据21世纪的经济报道记者介绍，包括万科、泰禾等住宅企业，最近正在以微小的降价方法摸索市场反应。 据相关透露，10月2日，40多名业主在景德镇“碧桂园-昌南府”出售楼盘部维权，现场齐声呼吁退房。

根据房地产商的反馈，碧桂园昌南府第一期成交价格基本上是1万多元/平方米。 现在8700元/平方米就可以买到。 受碧桂园昌南府的影响，恒大悦府现在的售价也下降到了9000元/平方米左右。 10月4日，上饶碧桂园信州府也因价格从1万元/平方米下降到7000元/平方米，获得业主维权。 据当地房地产商介绍，最初降价的不是碧桂园，而是当地的另一个楼盘。 这个楼盘是以6000元/平方米开设的。 这是因为碧桂园等一系列楼盘降价。

由于规模巨大，龙头住宅企业的市场敏锐度往往高于同行。 但是，有些市场的低迷并不代表一切。 “整个市场并不像有些公司说的那样悲观。 在全国的城市中，下跌的城市约为20%，上涨的城市约为30%，上涨的城市几乎为50%，我认为没有反映整体情况。 ”。 欧阳捷说

据中原地产研究中心的统计数据显示，截至前几天，发表去年9月销售业绩的公司共计超过26家。 月销售依然名列前茅，26家公司共计9月单月销售3789亿日元。 前9月，这26家住宅企业的总销售额达到3兆，平均比上年同期上升37.3%。 在已经发表销售业绩的26家住宅企业中，9个月销售额超过千亿家的公司达到了10家。

“数据显示，今年第三季度，全国房地产市场蛋糕还在扩大，这些大型住宅企业紧随全国大批水涨船高。 因为在全国市场份额保持正常的情况下，大企业的增长率明显超过全国平均水平。 从两个方面来看，这20家公司的销售额依然在增长是有道理的。 ”。 上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。

住宅企业多样性的变革是困难的

如果销售和退款是住宅企业现在最焦虑的问题，变革、多样性、多样性和以前传达的开发业务之间的平衡是大规模住宅企业，特别是万科“活下去”的内在逻辑。

万科的生存指向更未来、长期快速的发展。 与王石时代不同，年郁亮主导向城市辅助运营商、城乡建设和生活运营商的转变，万科更重视投资、资本运营、房地产运营和资产管理，过去6年的转变也致力于此。

年9月至今，万科转换业务集中在长租公寓、物流不动产、商业运营、教育、养老等。

六年后，郁亮第一次讨论了战术。 “教育的性侵犯问题、养老的责任事故、建设地的重大安全事故等，与轻微的概率、高风险类似。 一旦发生就只能关门了”他内部的话折射出对变革业务的反省。

他提出为了收敛和聚焦万科现有的业务，投入和生产重大不一致、风险和收益重大不一致的业务需要调整。

其他住宅企业的变革也不顺利。 10月7日，恒大健康突然向ff提出仲裁，宣布“踢恒大出局”。 这给许家印的新能源汽车、高新技术产业的变革带来了波澜。

到目前为止，恒大变革迅速消除，粮食等以失败、损失、剥离告终。

到目前为止，看到大画面运营和复印行业的迅速发展前景，年1月，融创中国主席孙宏斌在乐视网陷入资金链危机时，拿着150亿元的资金以火速吸引了乐视网、乐视吸引了新和乐视电影业三家企业。

结果造成了165.5亿元的损失。 孙宏斌坦率地说，乐视是失败的投资，将其视为变通变革的代价。 孙宏斌在今年上半年的新闻发布会上说，融创中国已经停止了多元化的迅速发展。

碧桂园今年宣布了高新技术农业的变革，碧桂园迄今为止出口了马来西亚产业、科技新城森林城市，但陷入泥潭，受到当地政局变化的影响，至今没有处理方案。

严跃进指出，大规模住宅企业在多样性道路上的尝试和挫折，使领域集体反省，变革应该如何进行，这意味着万科“活下去”。

到目前为止，房地产开发销售及其收入仍然是住宅企业的第一和绝对收入来源，根据年度报告，万科房地产开发带来的收入依然占95%以上。

哭声背后:扩张比赛不停

欧阳捷认为市场冷却时是市场洗牌期。 “今年很多住宅企业的销售业绩比较好，特别是大的住宅企业。 我们每年做预测，90%的小房企业退出房地产江湖，百强房企业占市场份额的50%以上，这种预测去年兑现，未来中小房企业加速房地产江湖是必然的趋势。 ”。

值得注意的是，克和瑞的数据显示，第三季度以来，土地市场降温明显，公司越来越谨慎，但强者的稳态结构没有改变。 从1~9月各阶段住宅企业的销售、新商品值在百强中的占有率来看，土地资源依然倾向于规模的住宅企业，销售top10住宅企业获得一半土地，新商品值以百强占有率达到53%，比1~8月增加3个百分点， top30以后的公司，在各阶段的销售集中度高于商品值集中度、现在的市场逐渐下降、土地市场降低温度、融资紧缩的背景下，预计未来的生存环境不乐观，竞争会更加激烈。 总体来说，未来top100房企业的规模依然持续分化，中小企业的差距越来越大。

另外，中国指数研究院的数据显示，从土地金额来看，碧桂园、万科、保利继续保持着排行榜首位、亚军、季军的地位。 年1-9月，碧桂园以1198亿元土地金额继续居首位，万科以1163亿元稳定居第二位，保利以869亿元稳定居第三位，三家住宅企业土地金额均超过800亿，碧桂园和万科更是1100亿

强调了龙头住宅企业在土地市场的特点，加快了土地资源的集中度。 碧桂园于9月控制土地节奏，追加土著分布于佛山、惠州等地，其中碧桂园为了迅速发展机器人业务在佛山以底价13.4亿获得了自我保持比重较高的地块。 万科在9月没有减少地力度，继续通过吸引积极储蓄，月内获得了江门蓬江里村的旧村改造项目。 保利在9月握力下降了。 其中保利以17.4亿元占领了西安泽东新城和路区划。

客观地说，欧阳捷说:“具体来说，我认为今年的楼市会回到零增长区间。 也就是说，主要指标可能在正负3%以内，少数指标可能在5%左右。 例如，由于库存不足，房地产的新开工面积可能会增加，可能会显示出较高的增长速度，但销售面积可能会回到零增长区间。 总体来说，房价上涨很少，销售额有可能在5%左右，销售面积有可能在3%以内。 ”。

杨红旭也评价说，第四季度全国的销售面积将为正。

转为负增长，全年的数据销售面积很有可能下降，但由于全国住宅的平均价格还在小额增加，所以销售金额现在也在增长，但年的增长还不清楚。

“以万科为代表的住宅企业及时向社会传播‘哭声’，是为了让自己更好地‘活下去’。 58安居客房地产研究院首席分析师张波表示，“住宅企业追求规模化和促进折扣销售并不矛盾。 追求规模化是领域的集中化表现，也是企业品牌住宅企业考虑未来长期快速发展的措施”。 甩卖应对现在楼市的现状，是市场化“修正”价格的正常表现。 受惯性影响的住宅企业的开发投资保持一定的增速，但土地市场会进一步降温，第四季度土地的流动照片会成为常态。

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