2017年房地产四大趋势：你最看重哪一个？

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在过去的一年里，中国房地产市场的走势超出了所有人的预期。第三季度，在高政策压力下，“去库存化”背景下一二线城市的崛起戛然而止，市场完成了从狂热到降温的周期。

全年，国内多项房地产数据达到历史峰值。根据国家统计局发布的数据，2016年1月至11月，全国商品房销售面积为135829万平方米，同比增长24.3%；商品房销售102503亿元，增长37.5%。

尽管上个月的数据尚未披露，但克里研究中心预计会出现这种情况；据保守估计，2016年12月交易面积将保持在1.5亿平方米，年销售面积将超过15亿平方米，年销售额预计将超过11万亿。

销售面积和交易量都表明，2016年是中国房地产市场最好的一年。在企业层面，有10多家开发商销售额达1000亿元。

然而，2017年无疑将是开发商的又一次大考验，因为监管压力、市场降温、行业分化、企业整合加速和洗牌。扩张或收缩与成为市场上的大鱼或被吃掉的小鱼有关，但开发商没有时间想太多，因为行业内的布局牌之战已经开始。

2016年已经过去，2017年是一个新的开始。几天后，中国房地产市场将走向何方？

趋势1:巨人崛起的行业集中度再次提高

每年都有排名，今年非常不同。

2016年12月31日，嘉里发布的2016年中国住宅企业销售排名数据显示，3家企业销售额超过3000亿元，12家企业销售额超过1000亿元，占整体市场份额的10%。

与过去相比，房地产行业的前10名已经发生了变化，这个行业变化太快，如果你不前进，你就会后退。万科曾经是行业内销售额超过1000亿元的第一家房地产企业。那是在2010年，万科年销售额为1081.6亿元。随着时间的推移，万科在2016年失去了领先地位。

2017年的“成绩单”并不奇怪。2016年前三季度，国内房地产市场宽松的信贷和去库存政策在一、二、三、四线城市广泛实施，房价加速上涨成为必然结果。另一方面，住房企业则抓住机会扩大规模，利用袋装销售额来寻求一条壮大实力的商业道路。

因此，土地市场处于疯狂状态，土地之王从一二线城市蔓延到三四线城市。根据克里研究中心的统计，2016年，中国300个城市的建筑面积为4.0977亿平方米，同比下降28%，仅占2013年销售建筑面积的40%。然而，营业额没有下降，而是上升了。全国300个城市商业用地周转量19769亿元，增长23%。

高地价、高地价和高地价在炎热的城市经常发生，土地国王的记录被反复刷新，以至于面包上撒面粉的戏剧经常上演。

然而，土地所有权是危险的，尤其是在市场预期发生变化之后。第一太平戴维斯(Savills)中国区首席执行官兼董事长刘德阳表示，市场预期将发生变化，2017年房地产市场销售将放缓，复苏周期将延长，投资回报前景将越来越渺茫。开发商在征地时要谨慎，注意风险防控和成本分担。

在打开弓之前很难把箭收回来，而且它已经被挤到了霸权的挑战中，所以你只能用你的头皮下去。《第一财经记者》从少数私下披露2017年销售目标的房地产公司获得的信息显示，在去年大量补货的基础上，2017年一定会争取更高的销售目标，一些一线巨头已经给自己设定了翻番的目标。

一位华南房地产高管告诉《第一财经记者》，“除了万达，没有开发商会主动收缩业务，这意味着向市场投降。企业做出选择并不难。很难在债务、规模、成本和利润之间取得平衡。”

趋势2: M&A升级大鱼吃小鱼继续表演

在过去的一两年里，以并购为基础的外延式增长已经成为除招标、拍卖和土地收购之外的企业主要增长路径，可以解决热点城市的土地收购困境，有效降低资源收购成本。并购与资本市场的结合更加紧密，资本市场是大象和大象之间的游戏，有望改写行业格局。

根据中国指数研究院的数据，2016年，仅超过300亿元人民币的房企就完成和进行了近100个M&A案例，占行业内M&A交易量的70%以上。

2015年，行业内最大的M&A事件是招商局蛇口(001979，BUY)吸收并重组招商局地产上市。2016年，并购增加。首先，中海宣布收购中信地产和中信泰富持有的房地产业务。相关资产包括126个房地产项目。与保利收购AVIC地产(00043，Buy)类似，AVIC以20.3亿美元的价格向保利出售了总面积为331万平方米的9项资产。并购之王王荣闯在2016年大获成功。据不完全统计，他在这一年里进行了10次收购，耗资近300亿元。此外，融创还通过增持股份投资金科房地产。销售冠军恒大地产始终走在“买中买买”的道路上，足迹遍布中宇地产、贾凯(000918，买)、廊坊发展(600149，买)和深圳。主题是从收购房地产项目到收购股权再到借壳重组。它还参与了震惊整个资本市场的万科股权之战的准备工作..

上述收购是去年行业收购战的缩影和冰山一角。招商局蛇口区总经理徐勇军在接受《第一财经》记者采访时表示，未来大型房企将加快中小房企的整合和收购，行业集中度将进一步提高。

陆德阳预测，“2017年开发商整合将加速，有能力获得贷款并进入股市的大开发商将寻找机会收购合适的资产或收购现金流紧张的小开发商。”

穆迪副总裁兼高级信用评级主管梁振邦在2016年12月举行的穆迪信用风险年会上对记者表示，“预计在调控的干预下，2017年房价增速将放缓。在信贷环境中，发展贷款、海外债券市场和银行融资、国内债券市场和信托贷款等融资渠道更有利于财务健康的大型开发商。”

趋势3:房地产市场正在企稳

据中原地产研究中心统计，截至2016年12月29日，全国前50名城市共出售住宅用地20841亿元，同比增长48.4%。

随着中国城市化进程的加快，上述核心城市的房价不断上涨，这些城市在人口、教育和医疗条件方面的优势使得人口不断流入。

“一线城市的库存与销售额之比一般较小，这与这些城市库存明显不足有关。二线城市存贷比下降较快，这与2016年二线城市房地产市场交易持续良好趋势有关；其中，具有代表性的“四小龙”城市南京、苏州、合肥、厦门等，目前处于紧张状态，比例不足6个月。”宜居智库研究主管严跃进表示。

“目前，在持续的重政策影响下，市场开始降温，主要是因为北京、深圳、合肥、南京等城市的信贷政策比较强。总体而言，市场交易过热将得到明显抑制，一些短期内价格过高的项目和二手房价格将迅速回调，市场未来的调整期将持续6 ~ 9个月。本轮市场的调整取决于信贷紧缩的规模。”中原地产首席分析师张大伟指出。

戴德梁行高级董事、华东地区综合住房服务中心主任吴慧敏认为，政府需要合理引导市场需求，全面开征房产税，建立长效机制，这是稳定房价的关键。

趋势4:加快调控的长效机制

刚刚结束的中央经济工作会议指出，“住房是为了生活，不是为了投机”。同时，会议提出要加快研究建立符合国情和市场规律的基本制度和长效机制。

吴慧敏认为，长期机制意味着房地产市场的发展不能仅仅依靠临时应急政策，但关键是要完善制度建设，处理好住房消费与投资、房地产与经济增长、存量住房与增量住房的关系。

“限购政策和信贷政策需要同时使用，同时还要辅助其他手段，如房产税。”吴慧敏说。

方正证券(601901，BUY)房地产行业首席分析师夏磊表示，稳定房价实际上是稳定人心。目前，空的政策范围越来越小。只有建立房地产健康发展的长效机制，构建“阶梯型”消费预期，才能实现房地产业的稳定健康发展。

夏磊指出，面对区域市场分化，作为宏观调控主体的中央政府应该将更多的行政调控责任移交给地方政府，使其能够根据自身特点制定政策。在土地和税收等关键因素方面，地方政府应该承担主要责任。同时，积极适应城市化发展趋势，全面实施“人地联动”，增加人口快速增长城市的土地供给弹性。另一方面，应积极推进房产税改革。具体来说，调整各环节的税收，降低交易环节的税费，支持居民置换和房地产流通；增加保留环节的税费，规范财富的不公平分配。通过退化税收和优化税收结构，可以为房产税替代土地出让收入创造条件。与此同时，我们应该开展空住房房产税试点，减少社会资源的浪费，引导购房预期，避免住房成为投机工具。

该政策咨询研究部主任张宏伟提到，建立房地产市场的基本制度和长效机制是关键之一，如推进房地产登记制度和推进房产税立法。今后，建立统一的房地产登记制度，加快房产税立法，及时推进改革，意味着房产税很有可能在未来直接推广，而不是像以前在上海和重庆试点的房产税。未来，房地产税一揽子税制改革的顶层设计可能会逐步出台，以逐步完善财税政策和措施，作为房地产市场长期监管机制的三大体系(土地、财税和金融)之一。