风口上的长租公寓：行业混战 雷军的YOU+怎么样了？

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在过去的三年里，没有哪项房地产业务比长期租赁公寓更受关注。

这是一种不同于第二房东模式的租赁业务。长期租赁公寓的本质是利用空载体向城市中的年轻人出售一种新的生活方式，提供一种更加人性化的生活文化和生活体验。

一线城市人口红利的持续净流入和年轻一代消费观念的改变催生了对新房地产服务的需求。在资本的支持下，长期租赁公寓站在了风口浪尖。但是，尖点和尖点是一个有机整体的两个方面，资本和人才的加入并不能冲淡行业初期的混乱状态——机会主义者标榜市场，恶意竞争猖獗，管理不规范，盈利模式有待验证。

行业的紧张和万亿元规模的想象仍在吸引新的从业者加入。不同的公寓运营商对行业和产品有自己的理解，但没有人想成为寡头。没有一种商业模式是完美的。you+是一家早期布局、对行业影响深远的公寓运营商，它正在更新和迭代其产品，并提出“去公寓化”转型，以探索更多可能的交通实现方式。

“去公寓”会是这个行业的发展方向吗？谁能定义长期租赁公寓行业？所有的故事都是关于人员的，而提问的是操作员。答案只能在租户建造的河流和湖泊中找到。

风口上的长期出租公寓

城市青年周围的长期租赁公寓是什么样的业务？

城市化带来的巨大人口红利正在鼓励长期租赁公寓行业，相应的市场规模将达到万亿元。根据连锁研究所2016年12月初发布的《租赁的兴起》报告，目前中国住房租赁市场规模为1.1万亿，预计到2025年中国租赁市场规模将增至2.9万亿，到2030年将超过4.6万亿。

《租赁的兴起》报告中的另一组数据显示，目前中国的住房交易量约为15万亿元，住房租赁的比例仅为7%。在北方，广州和深圳，房屋交易量接近6万亿元。尽管中国租赁市场最成熟，但四个一线城市的租赁总规模仅为2500亿元。在美国，目前的租赁规模接近5000亿美元，占中国住房交易总规模的50%。

这个行业有很大的发展潜力，野蛮增长的蛋糕就在我们面前，所以没有人愿意分享。在长期租赁公寓领域，从业者的加入和资本的提升是并行的。

2010年，魔方公寓成立，这是行业的先驱。随后，中介巨头链家宣布成立自由部，并进入公寓市场。然后，你可一家和你+相继成立。由于进入时间相对较早，并已初具规模，上述公寓的名称为业内人士所熟知。

此时，业内不知名的小公寓运营商不计其数，如雨后春笋般涌现。以深圳为例，据深圳最大的青年公寓租赁平台统计，单个城市就有近100家长期租赁公寓运营商。

2013年，资本介入了长期租赁公寓行业。2013年，魔方公寓完成了6000万美元的系列甲融资，优科一佳获得天使投资300万元。到2014年，在友+从雷军创办的顺威获得1亿元融资后，首都开始广泛寻找长期租赁公寓。

据《第一财经》记者不完全统计，在过去的三年里，魔方公寓已经完成了四轮融资，友+已经完成了三轮融资，友可一佳也完成了四轮融资，包括天使轮、A轮、B轮和战略投资。与此同时，有许多公寓运营商受到首都的青睐，如新学校公寓、小罗区出租、租户、现代公寓、爱心出租、领鹰家园、go Nest、湾流国际青年社区等。

据嘉里统计，截至2016年9月，在被监测的100多家公寓企业(包括公寓租赁平台)中，有50多项相关投融资活动，27家公寓企业被投票，占20%，总融资规模约60亿元。

这个行业一度如火如荼。除了大、小个人投资者，万科、龙湖、徐汇、链家和世界银行(002285，BUY)等。拥有房地产行业中最专业的眼光和敏锐的嗅觉，有勇气证明资金的进入不是一场赌博。

对于长期出租公寓的盈利能力，连锁住宅研究所所长杨现领功不可没。在接受《第一财经》记者采访时，杨现领表示:“集中长期租赁公寓的租期一般为10-15年，通常的回报期为5-6年。如果运作良好，它可以在3-4年内开始盈利。由于长期租赁公寓的租金周期长达十年，且租金水平始终处于变动状态，因此计算资金回报率是不可行的。长期租赁公寓的盈利能力与入住率、同期租金水平和运营能力等因素有关。总的来说，长期租赁公寓的单一盈利能力是好的。”

行业混战

合和楼的创始人陆青说，中国有无数的长期租赁公寓，但只有两个走出了重围，一个是魔方公寓，另一个是友邦。“魔方公寓(Rubik's Cube公寓)采用酒店管理的方式来快速复制和扩大其规模，而you+则另辟蹊径，通过人文关怀来构筑自己的商业壁垒。”

2012年，你+的第一家店在广州正式开业。“三不出租”(45岁以上不出租，结婚生子不出租，不喜欢交朋友不出租)的原则吸引了房地产行业的关注和讨论，准确定位和细分了客户群。“给城市里流浪的年轻人一个家”的关怀口号被年轻的房客们追逐着。

通过增加开放的空房间的面积，加强了空房间范围内的租户之间的交流。线下和社交成为你+模式的关键词，对行业有启发性的影响。陆青告诉《第一财经》记者，后来出现的许多公寓都没有逃脱这一惯例。

六年前，这个行业发生了巨大变化，长期租赁公寓从默默无闻变成了风口浪尖。风口的一边是潜在的，而另一边是初始的和仓促的。

深圳是中国年轻人最多、最活跃的城市。业内普遍认为，深圳是发展长期租赁公寓的沃土。记者采访了深圳当地几家长期出租公寓的经营者，了解到他们有1000多套房子，但只有几十套，所以准入门槛不高。

大跃进的发展也引发了质疑:非专业玩家的加入可能是互联网式的闪光点，而品牌的激增和管理的混乱将把整个行业推向深渊。

you+的创始人刘洋对这座城市很了解。2015年12月，友+正式进入深圳，在南山区西丽开了第一家店。在接受《第一财经》记者专访时，刘洋表示，深圳的长期租赁公寓市场“龙蛇混杂，没有品牌，不注重口碑”。一般来说，硬件不是硬的，软件也不是软的。”

不仅是深圳，龙蛇混杂也是目前全国长期租赁公寓的发展特色。从行业来看，无论是从住房数量还是从标准化和流程操作的角度来看，都还处于起步阶段。毫无疑问，野蛮意味着不那么标准化的发展，但这也是每个品牌成长和增加市场份额的好机会。

随着资本的竞争和参与者的增加，长期租赁公寓行业的竞争将会越来越激烈。房地产开发领域的溢价收购也开始在长期租赁公寓市场出现转机。广州一家公寓运营商的负责人告诉记者，激烈的竞争增加了获得住房的成本和难度，降低了空房的利润。“如果房屋的位置好，通常不止一个(运营商)在说话，100%的保险费率是正常的。”

然而，在冬天和春天之间，它们之间有一条细线。行业混乱的背后是机遇，而竞争的反面是成为寡头的渠道。激烈的竞争迫使运营商升级和创新产品，所以我们应该考虑升级公司的战略，以获得更多的利润增长点。

新风向:探索“去公寓”之路

在众多的长期租赁公寓中，有+模式具有独特的观察意义，而这个被后来者广泛模仿的青年公寓已经开始转型。

2016年12月，友+正式宣布将“以公寓为导向”，尽管公寓部门的收入目前占公司总收入的90%以上。You+首席执行官魏昱认为，“公寓不能从大趋势中赚钱，而去公寓肯定是一种必然趋势。”

公寓要去哪里？简而言之，去公寓化是公寓产品的功能化，超越了单一住宅。

沈雨告诉第一财经记者，在you+的运营之前，房间是主要卖点，在公寓之后，虚拟和实体的空房间将被扩大。“变房间为空房，变广场为立方体”是一种以租户为基础，以空房为依托的经营模式。租户将成为实现价值和获取利润的入口。

去公寓将不可避免地影响公司的收入结构。沈雨说you+的盈利模式可以是多样化的，但它总是关注“人”。所有的故事都是关于人的。这个故事会比单身二房东模型更美丽吗？

你+去公寓的载体是前海店，你+在深圳的第二家店。

前海是内地与香港合作的试点地区，也是中国新一轮对外开放的重要组成部分——深圳前海蛇口自由贸易区。独特的财税激励和产业政策决定了前海是企业争相进入的高地。进入前海的意义不言而喻。过去，大多数来自mainland China、香港和美国的房地产开发商查封前海。你+进入前海有点令人惊讶。

游+在前海的项目在前海青年梦工厂。沈雨告诉记者，你+与前海青年梦工厂合作，租用场地进行运营。项目总建筑面积约3300平方米，共有客房59间，主要提供3~12个月的长期和短期租赁服务。

前海深港青年梦工厂是一个综合性园区，为香港和内地的青年企业家提供工作、交流、展示、培训、服务、融资、住房等功能。据官方数据显示，前海深港青年梦工厂在过去两年的运营中，已经孵化出172支深港创业团队，其中包括77支港澳创业团队，其中一半以上获得了数十万元至数亿元的融资。

当你+进入前海，就相当于成为企业家的活供应商。然而，梦工厂的条件是租金是周围面积的一半。根据SouFun.com的数据，前海一套30平米的公寓每月租金在2900到3500元之间。

沈雨不愿透露前海项目的价格和投资规模。“成本不低。每月每平方米的物业费只有18元。我们正在争取租金方面的一些优惠，但尚未确定。”

在一般市场条件下，根据物业状况，装修费用在1000至2000元之间。租金只能降低到周边租金的一半，前海项目的成本和利润成为不可回避的问题。除了租金，你还必须探索其他赚钱的方式。沈雨已经有了一个想法。在未来，你+将把豆瓣和创意市场引入到项目中去探索。

刘洋透露，前海商城是友+的“去公寓”策略的第一个样本，也是友+产品的2.0版，将在硬件和操作系统上进行升级。

产品升级主要体现在三个方面:一是硬件升级将与国际设计公司mat等国外团队合作，打造更加舒适的空房，提升租户的居住体验；二是升级软件，升级操作系统，进行更加扁平化的管理。整个you+将只分为两个系统:前景和背景；第三，合作应该升级和更加开放，合作伙伴应该是政府、企业或任何手握房屋和项目的机构。此外，他们还可能参与城市更新和城中村改造。

目前，友+钱海项目已经进行了初步准备。沈雨透露，2017年2月，前海店将试营业，一个月后正式开业，友+的公寓将从前海店开始运营。前海店租赁期限为6年。you+希望在项目租赁期结束前的3至5年内完成改造和升级。

规模测试

“你+去公寓”的实质是实现社会价值的实现，拓展以消费场景为载体的增量货币化路径。

杨现领把对“你+公寓”的探索视为另一种创收方式和方向。“这并不代表行业趋势，也不意味着公寓行业无利可图。”

杨现领认为，目前国内住房租赁市场存在“供应结构不匹配”的问题。首先，租赁市场总供给不平衡，结构不合理。租房需求的增长和住房供应的短缺都出现在一线城市；其次，优质租赁需求的时代正在迅速到来。如何在负担得起的租金范围内生活得更好是租户需要考虑的一个重要因素，而住房供应仍然集中在廉租房和公租房的框架内。

多项数据显示，未来五到十年，租赁市场的供需将大幅增加，市场将有更大的发展。

2016年中央经济工作会议提出要规范住房租赁市场，加快住房租赁市场立法，加快发展制度化、规范化的租赁企业。杨现领说:“虽然立法需要一个漫长的过程，但这是一个可以预期的政策红利。”

长期租赁公寓已在一线城市得到广泛发展，但它们不再简单、粗鲁，而且门槛太低，租户不会有不好的体验。经过资本和经营者多年的努力，它们已经转变为需要专业化和精细化经营的产业。

虽然青年公寓的出发点是人文关怀，但商业模式的立足点必须是规模和利润。

杨现领的研究发现，规模和盈利能力之间有一条关键线。他告诉《第一财经记者》:“单套公寓项目的盈利能力强于多套公寓项目，当公寓项目跨地区、跨城市建设时，管理成本会很高。但是，一旦扩大到2万套左右，管理成本和后台成本将大大分摊，规模效应将发挥出来。此时，多个项目将比一个项目更强大。”

然而，集中长期租赁公寓难以大规模扩张。目前，唯一能容纳20，000套房子的集中公寓是魔方，而you+离空.还有很长的路要走除了外部竞争，一个人自身的管理经验和资本本身就是规模的巨大障碍。

就管理经验而言，you+有所退步。2015年，由于北京苏州桥店的仓促开业，友+的房客抱怨甲醛超标，房子漏水。此时，问题在于管理经验和人才队伍跟不上扩张速度。直到今天，刘洋回忆说，他仍然觉得这件事很严重，损害了你+的品牌。

刘洋告诉记者，优+在过去的半年里没有开新店，而是在管理、细节和准备方面进行整合、调整和改进。刘洋谈到了你+在扩张过程中遇到的瓶颈，包括获得住房、管理经验和人员团队，但现在这是一条穿过万重山的独木舟。

比管理经验更重要的是资本，从小公寓到漂亮公寓再到国家公寓的演变必须依靠资本和并购手段。毫无疑问，现在是为资本成本而战的时候了。资本没有善恶之分，只要它得到回报，但是过度使用风险资本将导致过高的潜在成本。

万科高级副总裁谭华杰在接受《第一财经记者》采访时对此现象表示担忧。“如果你想迅速赚钱，毫无疑问，你应该与资本密切合作，发挥资本的胃口，但如果你想把长期出租公寓作为一种职业，你必须更理性地对待他们。资本之间的关系。”

由于自住物业的成本太高，公寓企业获得住房的成本将不可避免地增加。谭华杰认为，持有资产的理想人选应该是房地产投资信托基金。没有这一点，就很难在国际资本市场获得高估值。杨现领也有类似的观点。“美国公寓模式的核心是房地产投资信托。公寓房地产投资信托基金发展的结果是，行业可以获得制度发展、专业管理团队的成长和行业效率的提高。”

在中国引入标准reits还有很长的路要走。在此之前，金融化是帮助运营商克服规模瓶颈的途径。杨现领认为，租赁资产证券化、运营供应链融资以及包括住房空抵押贷款风险和租户信用问题在内的保险情景都将成为有效的方向。

瓶颈被跨越后，这是一个分水岭，但仍有很长的路要走。没有完美的商业模式，只有时移，运营商不断探索和尝试产品和模式。行业中的独角兽还没有出现，但相关渠道已经开通。