上海新年土地首拍 碧桂园22亿斩获罗店镇地块

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1月5日，上海进行了第一次土地拍卖，宝山区有两处待售房屋，即宝山区罗甸镇老镇区c1-2、c5-5地块和宝山区罗京镇bspo-1701单元18-02地块，均属远郊。

碧桂园上午以22.45亿元的总成交价、16，405元/平方米的底价和3%的溢价赢得了宝山区罗店镇老镇区c1-2和c5-5地块。

上海中原地产市场分析师卢文喜指出，保山一直是一个需要高度关注的地区。此外，“梅兰湖”已被买家熟悉和认可，这增加了额外的点的印象罗店。

与2016年底的奉贤湾等偏远地区相比，罗店的接受度略高。根据2040年的规划，该板块未来将发展成为重要的居住区和特色旅游城镇。7号线也有延伸规划，这将进一步提高板块的出行便利性。此外，地块周围有很多住宅区，也是未来稳定的消费动力，但该区域缺乏商业配套设施，是商业项目的有利因素。

目前，罗甸镇以“科技型、外向型、规模型”为经济发展重点，着力打造功能齐全、设施一流的高科技、外向型、综合型现代罗甸工业园区，逐步形成“钢铁产品深加工、汽车零部件、电子电器、生物医药、机械制造”等几大支柱产业。但目前，缺点也很明显。一方面，地块周围仍有工厂等。该区域本身也是通往太仓等省市的主要道路，车辆较多，外部环境有待改善。此外，从技术角度来看，该地块还需要15%的自持面积，商业建筑需要80%以上的自持面积持续20年以上，这对开发及后续运营管理提出了更高的要求。地块本身距离梅兰湖约3公里，辐射效益相对有限。

根据上海中原房地产研究所的数据，2016年罗店板块住宅市场供应3.04万平方米，成交额17.78万平方米，供需比为1:5.9。供需严重失衡，市场需求旺盛，平均价格明显上涨，同比上涨近20%，达到3.8万平方米。库存面积只有61500平方米，后期的住宅产品进入市场后会很快消化。2016年，该板块中有55，500平方米的商业成交，而股票解盘期仅为15个月，远低于该市的商业解盘期(该市的商业解盘期为54个月)。

值得一提的是，碧桂园上午所拍土地的拍卖过程与去年12月底的几次拍卖一样快，两次竞标的时间间隔也比较长，这说明房地产企业的理性要大得多。碧桂园在赢得海湾板块的土地后，在外围赢得了一块土地。这也是一个很好的选择，利用目前的市场降温，以增加一些土壤储备。此外，从周边产品来看，价格约为35000元/平方米，这一底价的安全边际相对较高。从未来产品覆盖的角度来看，它适合于刚刚需要的和新变化的需求，并且对“运行流程”非常有帮助。