「财经」V课 | 易宪容：房地产投资者最需关注这两大信号

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房地产市场需要重新定位。这次调整最重要的政策是什么？在我看来，这不是我们现在常说的限购令和贷款令，但限购令和贷款令的效果仍然非常有限。3月30日下午，在“房地产趋势与大国金融”专题阅读会上，中国社会科学院金融研究所前研究员、青岛大学经济学院教授易宪容应邀现场与读者分享了他近年来的最新个人观察和思考。易宪容是众所周知的平民房地产的发言人，他经常令人惊讶地讲话。在他看来，房地产市场是否真的回归消费导向，取决于进一步的政策信号。

本次阅读大会由《财经》杂志和中国建设投资信托基金共同主办，是中国建设投资信托基金自2013年以来举办的第15次阅读大会，也是《财经》第五届主办的第一次线下阅读大会。在这次读书会上，讨论的焦点包括:如何通过备受关注的房地产市场和金融，理性把握脉搏，解读宏观经济走势？继2016年全国房地产市场普遍繁荣之后，2017年投资决策应注意哪些问题？随着近期一线和热点二线城市房价的上涨以及进一步的调控政策的出台，市场又一次进入了变化期。在这个看似混乱的时刻，我们如何认清楼市的形势，看到未来？

您的浏览器不支持视频标签。房地产市场发生了什么？2016年前三季度，除了上海、南京、合肥等少数城市。，大多数城市仍然把去库存化作为他们的政策取向。然而，自9: 30开始对22个城市进行集中调控以来，以限购、限贷、限价、限钱为代表的调控政策在热点城市继续蔓延和升级。

去年，房地产市场的繁荣是全国性和普遍性的。易宪容表示，近年同期数据显示，2016年是中国房地产政策变化最大、交易规模最大的一年，土地价格和房价创下新高。数据显示，2016年，全国住房销售面积达到15.7亿平方米，住房销售金额达到12万亿元。易宪容认为，2016年，房地产市场经历了前所未有的全国繁荣，不仅销量大幅增加，而且房价也出现了前所未有的飙升。

根据易宪容的分析，房价上涨的驱动力不是货币的释放，而是银行信贷的快速增长。在新的调控政策出台之前，许多地方政府实际上鼓励居民利用黄金杠杆购买更多的房地产，比如通过偿还贷款、拒绝住房和降低首付比例等政策。此外，近年来互联网金融的爆炸性增长也提供了外部金融条件。此外，p2p公司提供的首付贷款等金融工具进一步推动了房地产投资热潮。

投资者应该最关注哪两个信号？在梳理了2016年出台的政策后，易宪容发现中国房地产市场正在重新定位。2016年5月，《人民日报》发表了一位权威人士的讲话，称房地产可能引发金融风险。12月，中央经济工作会议提出了住房是为了生活而不是为了投机的方向，要求回归住房的住宅属性，将房地产市场重新定位于住宅和消费功能。会议指出，综合运用金融、土地、财政、税收、投资、立法等手段，加快研究建立基本制度和长效机制，遏制房地产泡沫，防止大起大落。

2016年“9路30路”政策实施后，部分城市的住房销售有所下降，但销售价格没有下降，而是呈上升趋势。根据易宪容的分析，中国的房地产市场在过去十年里经历了前所未有的繁荣。在调控政策趋紧的背景下，他认为利率变化无疑是房地产开发商和个人投资者最关心的问题。

全球市场充满泡沫的原因是利率已降至最低水平。利率在未来会如何变化？这是影响房地产市场价格调整的最重要因素，也是房地产市场能否回归住宅产品的关键。

从投资角度看，易宪容特别提醒，第二个需要关注的大趋势是房地产税收政策。例如，他说，为什么投资商店或商业地产不能获得良好的回报？原因之一是商业房地产的交易所得税很高。

易宪容表示，要真正引导房地产投资，我们仍需通过税收政策进行调整。至于最近讨论的房地产税，易宪容认为它只是房地产税收政策的一部分，如房地产交易税、房地产交易所得税、房地产调控税等。这也是房地产税收政策的一个组成部分。在投资时，房地产投资者和房地产开发企业不应偏袒，而应清楚地看到未来的税收政策。

房地产市场的重新定位能否真正实施，取决于你的利率是否上升，以及你的税收政策是否调整。易宪容表示，利率和税收政策反映了政府对市场的预期。

易宪容建议投资者在积累财富后要转变投资观念，尽量将财富投资放在风险低、流动性好、安全性好的地方，以保证良好稳定的收益。

基于前几年房地产市场的情况和今年的市场信号，易宪容预测，在2017年新的调控过程中，房地产市场将继续繁荣，但也不排除一些意外的政策和情况。毕竟，房地产是一个周期性波动的行业，不断变化的政策值得密切关注。

(文字整理:易东明)

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