香港楼价“吹泡泡” 背后危机四伏

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香港的高房价和高租金再次被媒体推到舆论的前沿。在过去一周左右的时间里，有关香港楼市的热门话题层出不穷。首先，香港特区政府差饷物业估价署在最新的报告中透露，香港的私人住宅价格指数已连续第六个月创出新高，而香港的物业价格亦已连续13个月上升。自去年年初以来累计增幅已达到近20%；其后，香港政府招标的第二幅启德商业用地以246亿港元的价格售出，香港“地王”的纪录在短短半个月内再次刷新...

谈到启德商业用地的成交价格，香港业内人士形容为“三跳”。不久前，中环美利道停车场的商业用地以高价出售后，港资发展商南丰集团以246亿港元中标，创下香港政府卖地最高纪录，底价接近每平方英尺12，800港元。去年年底，同一地区的商业用地底价不到每平方英尺7000港元。也就是说，这块土地的价格在半年内与同一地区以前的土地相比几乎翻了一番。

值得注意的是，香港特区政府今年在调控楼市方面，多次采用“热招”。去年11月，中国政府再次主动“加辣”调控楼市，将住宅物业交易的从价税税率提高至15%；香港金融管理局(Hong Kong Monetary Authority)最近也宣布收紧银行信贷措施，以加大为房地产市场降温的力度。然而，香港的房价似乎仍然失控，一路飙升。根据最新的官方数据，自去年初以来，香港住宅物业价格的累积升幅已接近20%，今年的累积升幅已扩大至超过6%；截至今年4月，香港各类单位价格全面上涨。其中，小型单位价格今年累计上涨近7%，去年累计涨幅与去年年初相比接近22%；仅大型公寓的价格今年就上涨了约3%，与去年年初相比上涨了近12%。

一些市场分析人士将香港房地产市场持续高温的症结归结于近年来中国房地产开发商在香港疯狂的“抢地”。大型外资银行高盛(Goldman Sachs)估计，2013年至2014年，中国房地产开发商在香港投资的比例仅为5%，2015年至2016年上升至26%，2016年至2017年进一步上升至38%(截至今年3月底)。

香港金融管理局表示，该行对开发商的贷款余额增加了一倍，从2015年底的107亿英镑增至去年年底的276亿英镑，增幅为1.6倍，令人担忧；贷款总额占比也从1%升至2.47%。与此同时，我们注意到一些开发商向购房者提供了高比例的按揭贷款，去年相关的按揭贷款增长了189%，远远高于银行按揭贷款6%的增长率。

无论出于何种原因，香港目前的高楼价已经令置业人士苦不堪言。据统计，香港家庭楼宇的供款比率为71%，而今年第一季的楼价总额与家庭收入的比率高达16倍，比1997年楼市高峰期高出14倍。所有这些数据显示，香港的高楼价与市民的购买力进一步脱节。一旦楼市逆转暴跌，将会对香港的经济和民生带来巨大影响。可以说，随着香港楼价不断上升，香港楼市也进入了一个非理性时期，潜在风险不断累积，各方都应高度警惕。

事实上，最近香港也有一个与房屋价格和租金有关的消息，就是在瑞士洛桑管理学院公布的最新世界(600628，诊断股)竞争力排名中，香港再次荣登榜首。不过，同样值得注意的是，以价格因素计算，香港的生活成本在全球排名第62位，即在63个参与经济体系中排名倒数第二，其中香港的房屋及写字楼租金高企已拖慢。

从这个角度来看，为了香港经济和民生的长远健康发展，抑制楼价和租金的疯狂上涨势在必行。从长远来看，有必要寻找新的土地来增加住房供应；从短期到中期来看，最有效的方法是为房地产市场的监管“添油加醋”。过去的经验表明，最有效的方法之一是收紧抵押贷款。举例来说，早在2013年，香港政府收紧住宅、工商物业、停车位、非首次置业人士及海外买家的按揭贷款，导致香港楼价连续6个月下跌，10个月内没有上升或下降，增幅少于1%。