天量信贷“隐藏”的秘密：中国三四线楼市崛起

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三、四线城市商品房销售超出预期。华泰证券(Huatai Securities)的谢玉玉表示:“考虑到30个大城市的销售额同比下降约20%，这意味着三、四线城市的贷款出现大幅增长，与销售额的大幅增长相对应。”

如果你仔细分析央行1月份的金融统计报告，你会发现房地产行业的一个秘密——三、四级房地产的销售正在蓬勃发展。

1月份，人民币贷款增加了2.03万亿元，达到一年来的新高，几乎是12月份的两倍。其中，新增居民中长期贷款达到6293亿元，为历史最高水平，同比增长49%。这部分贷款主要是住房抵押贷款。

中泰证券分析师罗认为，如此高的增幅一方面源于季节性因素:从过去几年的信贷数据来看，1月份居民中长期贷款较上年12月份增幅通常较大，这是一个季节性现象:年末银行额度趋于紧张，部分按揭贷款将转移到明年年初。

另一方面，在各地出台限购贷款政策的基础上，央行去年第四季度也对商业银行进行了指导。目前，房地产抵押贷款的发放速度远低于去年中后期，这使得去年下半年的部分购房贷款滞后，这种影响将在第一季度持续。

同样重要的是，三、四线城市的商品房销售超出预期。华泰证券(601688)的谢浩宇表示:“考虑到30个大城市的销售额同比下降约20%，这意味着三、四线城市的贷款出现大幅增长，与销售额的大幅增长相对应。”

对于年初三、四线城市房地产销售超出预期的情况，中泰罗文博做了进一步的详细分析:

今年以来，二三线城市商品房交易数据好于预期，尤其是三线城市，需求溢出到没有限购的二三线城市，特别是长三角和环渤海地区，限购城市辐射的溢出需求显著。

罗甚至认为，未来居民中长期贷款是否会继续超出预期，取决于三、四线城市的商品房交易是否会继续超出预期。

从这几年的史料来看，罗对说:

房地产的小周期一般在2-3年左右，在初始拐点后一般是向下的。目前，回调趋势明显，预计下降速度将持续两年左右。三线和四线城市大多是人口净流出的城市。这一波市场基本上是溢出需求，这是由房地产销售的最后一波传播。我们认为它不会持续很久。2月份的同比增长主要是由于去年的基数较低，2017年房地产交易的同比下降将会继续。

华泰证券的谢玉玉表示，他对三、四线的走势持乐观态度，三、四线城市的销售也一定会超出预期:

与2011年三、四线城市的逻辑不同，当时的主要逻辑是一、二线城市限购后的资本外流。然而，由于三线和四线城市的大量库存和土地供应，逻辑造假立即发生。这也不同于2013年三、四线城市的逻辑，即新型城镇化。这一次，我们认为这是2016年一、二线城市人口饱和和房价梯度扩大后的人口流动的中期逻辑，可能会持续3-5年，显示出一、二线城市低端产业的外流，成为三、四线城市具有购买力的新需求。