惠誉：一图看懂22国房价涨跌预期 中国房价需要降温

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最近，国际评级机构惠誉评级(fitch ratings)发布了最新的全球住房和抵押贷款前景报告，对2017年亚太地区22个国家和欧美市场的房价预期和贷款规模进行了梳理。

据报道，惠誉认为，美国和加拿大的房价被高估，增长无法长期持续；亚太区域受益于经济、人口、就业增长和低利率。房价普遍看涨，但增速正在放缓，中国住房市场需要降温；由于政治不稳定，欧洲核心地区的房价将会下跌，而荷兰和挪威等其他11个国家的房价将会上涨。

图片来源:惠誉报告

图例:

1.价格上涨放缓的国家位于左上角:

特点:住房购买力令人担忧；抵押贷款规模扩大；减少贷款限制。对住房所有权的激励减少了。

2.左下角是物价上涨加速的国家:

特点:房屋销售增加；新贷款增加；国家欠款已经减少；新建造以提高。

3.右上角是房价下跌的国家:

特点:国家欠款增加；抵押贷款合同；抵押程序改革；降低房价的措施已经减弱。

4.右下角房价触底的国家:

特点:收回新贷款；抵押表现稳定；抵押贷款合同；抵押程序改革；房价降温措施已经减弱；刺激贷款以促进购房。

以下是各国对房价涨跌的具体预期:

1.美国和加拿大的房价增长无法长期持续，存在高估的风险。

惠誉认为，美国和加拿大的房价增长不可能长期持续，存在高估的风险。由于2016年第三季度美国非银行机构的贷款比率很高，这意味着风险偏好仍然很高，自2008年以来，抵押贷款比率一直很高，拖欠的国债比例已降至危机前的水平。

加拿大

惠誉预计，2017年加拿大房价增长将放缓至3%，低于2016年的12%。2017年，加拿大房价上涨放缓，主要是因为与收入和租房相比，买房的成本太贵。前几年，由于低利率和外资的涌入，加拿大的住房市场呈现出一波行情，几个地区的房价同时飙升，特别是多伦多和温哥华，这两个城市的房价在短短三年内累计涨幅超过30%。然而，温哥华的房价在最近几个月有所下降，这与当地联邦政府收紧贷款和实施限购有关。

单位美国

惠誉预计2017年房价增长率将降至4%，这主要是受人口增长和经济增长的支撑，除了一小部分过热的市场，抵押贷款模式的改变将会给美国未来的贷款带来潜在风险。2016年，美国房价连续第三年上涨5%，回到2006年的房价高点，与2012年房价历史低点相差30%。惠誉表示，由于美联储预期加息，预计2017年新贷款规模将下降15%。

其中，西部地区的房价增长将高于东北地区。例如，自2012年以来，加州、亚利桑那州、内华达州和华盛顿州的房价上涨了50%以上，而同期纽约、新泽西州和曼哈顿的房价涨幅不到50%。

2.受支付能力、供应增加、贷款收紧和监管抑制的制约，亚太地区的房价增长可能会大幅放缓

惠誉表示，亚太地区稳定或增长的经济和就业，加上低利率、有限的供给和持续的人口增长，有利于亚太地区所有地区房价的上涨。

然而，曾经房价涨幅最大的澳大利亚、新西兰和中国，将经历房价大幅下跌。在2016年之前，惠誉预计这些地区的房价将上涨一位数，但实际上涨幅达到了两位数。

澳大利亚

惠誉预计，澳大利亚的名义房价增长率将从2016年的10.9%降至3%，但悉尼和墨尔本的房价将受益于可负担性的压力，而不是人口需求的增长。

新西兰

惠誉预计，新西兰的住房需求将保持强劲，尤其是奥克兰周边地区，由于支付压力和更严格的监管，名义房价增长率将降至5%左右。根据这份报告，在新西兰，房价涨幅最大的地区在过去四年里飙升了76.3%。

中国

惠誉预计，中国一线城市房价将从2016年的25%大幅下跌至2.5%，部分原因是收紧控制和贷款存款下降。惠誉认为，无论在什么利率时期，中国其他城市的房价都需要降温，但它并不认为房价会大幅下跌。主要原因是中国政府直接参与对住房和抵押贷款的控制。目前，中国正走在城市化的道路上，低利率政策和强劲的收入增长将继续支撑房价。

日本、韩国

惠誉预计，日本和韩国的房价增长将略有放缓，因为两国长期受到人口老龄化的制约，家庭债务的供过于求和高比例可能会逐渐削弱韩国的房价，而东京可能会受到2020年奥运会的提振，短期房价将会上涨。

新加坡

惠誉预计，在新加坡房价连续三年下跌后，新加坡房价将下跌约4%。惠誉认为，新加坡是亚太地区房价稳定且为负的地区，主要原因是供给大幅增加、新移民减少、经济增长疲软以及房地产降温措施抑制了房价增长。

3.金融危机对欧洲房地产的影响减弱了:英国下降了，法国上升了，而挪威的增幅最大

惠誉认为，金融危机对欧洲房地产的影响正在减弱，欧元区经济将主要受益于经济稳定和低成本借贷。预计2017年年中，11-12个国家的房价将会上涨。然而，不同国家的经济复苏并不一致，其中西班牙、葡萄牙和爱尔兰的房价正在上涨，意大利的房价将保持稳定，而英国将下跌。

英国

惠誉预计，英国房价将是欧元区唯一一个预计会下跌的地区。惠誉预计，2017年英国房价和抵押贷款规模将受到购房付款压力和英国退出欧盟不稳定的负面影响。针对先买房后租房的房主的印花税、税收和核保指导方针可能会改变。

法国

惠誉预计，英国以外核心地区的房价将上涨3%，法国将是欧元区唯一一个与2016年相比上涨的城市。法国政府是世界上少数几个采取措施放松借贷条件以刺激房价的国家之一。

荷兰

惠誉预计，荷兰房价涨幅也将达到3%，荷兰新增贷款规模将增长10%，在欧元区非银行贷款中排名第一。荷兰的低违约率主要是由于国家的根本支持、风险测试的创新以及及时纠正借款人困境的管理。

西班牙、爱尔兰

惠誉预计，西班牙和爱尔兰的房价涨幅将达到4%，西班牙主要受益于新移民和当地居民不断增长的需求。自2014年和2015年大反弹会议以来，爱尔兰的房价增速已经放缓，抵押贷款的增长将受到受欢迎地区住房供应有限的影响。

葡萄牙、意大利、瑞士

惠誉预计西班牙房价增长缓慢，主要是由于极高的失业率和大量的空房屋；意大利房价可能触底，主要是由于需求和信贷增长；瑞士的房价可能会在低于2016年的时候下跌。瑞士和意大利都在努力改善贷款执行流程，以减少不良抵押贷款。

挪威

惠誉预计，挪威在欧元区的房价涨幅最大，2017年的涨幅为6%，但明显低于2016年的10%。惠誉表示，作为最大的原油供应国，挪威的住房价格增长将受到影响，因为一些石油密集型地区的价格下降，更严格的贷款要求将抵消低利率和稳定的需求。