房地产地域差异大：三四线成鬼城 宁愿去大城市排队

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作者向俊勇(中国人民大学崇阳金融研究所产业研究部副主任、中信经纬特约专家)李(中国人民大学崇阳金融研究所实习研究员)

3月21日，央行发布了2017年第一季度城镇存款人问卷调查报告，显示52.2%的居民认为当前房价“高且不可接受”，42.9%的居民认为当前房价“可接受”，4.9%的居民认为“满意”。事实上，不难感受到房价飙升以及随之而来的一线城市限购政策。然而，在更多的三、四线城市，房地产市场是另一个场景——住房供需失衡和有效需求不足。

最近，房地产一直是一个热门话题。2016年12月中旬，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的定位，坚持分类监管，根据城市和地方采取措施，重点解决三、四线城市房地产存量过大的问题。在今年的两会政府工作报告中，建议2017年根据城市政策清理存量，坚持住宅产权，尽快建立和完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制。

3月17日，北京大幅提高了房地产限购政策，不仅认可住房，还认可贷款，并将两处普通住房的首付比例提高到60%，非普通住房提高到80%，甚至暂停发放贷款期限超过25年的个人住房贷款。几个小时后，广州迅速跟进，并宣布出台一项新的房地产市场限制和差别信贷政策。一夜之间，离婚的购房者在民政局哭得晕头转向，高昂的房价让那些挣扎着向北漂洋过海的人望而却步。房子在人们生活中扮演的角色和房子本身的基本属性正在慢慢改变。作为一种刚性需求，应该“住”的房子已经发生了变化，成为一种投资工具。房子作为“投资产品”的衍生属性越来越激烈，这使得房价越来越“炒”和热，而真正需要住在房子里的消费者只能看着“房子”叹息。与一线城市火热的住房市场相比，三、四线城市的房价相对“贴近百姓”，他们有能力咬紧牙关。房地产业的发展存在着地区间的严重不平衡。如果没有限购，楼市仍会“每日一碟”和“鬼城”。

房地产的区域差异是什么？

总的来说，中国的房地产业近年来发展迅速，房价不断上涨。然而，不难发现，“买房”甚至“摇号买房”的现象大多发生在政治经济活动重要、基础交通设施相对完善的一二线城市。相对而言，三、四线城市(主要是中东部地区的地级市和县级市)的房价上涨，很难打动居民的心，引起如此高的关注，甚至有大量的房屋闲置，需要出售和去库存。

在房地产的区域差异背后，它反映了城市所拥有的要素的差异。与发达城市相比，三、四线城市的基础设施、交通设施、产业结构和教育水平落后，发展机会少，导致大量人口向发展迅速、机会众多的一、二线城市迁移，尤其是年轻人。因此，对住房的刚性需求跟不上，更不用说对房地产投机的投资需求了。与此同时，三、四线城市也跟随前几年房地产行业的火爆发展趋势，开始在各地开发房地产，建造房屋并计划出售。然而，由于三、四线城市发展相对滞后，当地需求跟不上，卖房难，最终形成了“多房少人的鬼城”。例如，鄂尔多斯康巴什新城(600295，BUY)，仅用了五年就建成了，当年落后的需求造成了大量新建建筑的积压，房屋的供需严重不对称。人们宁愿在大城市排队买房，也不愿在当地花钱。相比之下，五年后，康巴什的住房占用率有了显著提高。据当地中介称，这与住房供应的相应减少、各地大量就业机会的增加以及当地中学入学率的提高密切相关。因此，基于刚性需求不足的盲目供给只能适得其反，不利于地方房地产业紧跟大城市的步伐。

三线和四线城市可以吸引农村人口进入城市

如果一线和二线城市吸引了来自三线和四线城市的人口流入，那么三线和四线城市应该具备吸引农村人口的条件。这种情况是存在的。党的十八大提出了新型城镇化的概念，城乡建设相互协调、相互促进。然而，农民的生存在很大程度上依赖于土地，土地是农民的“命根子”。因此，进城意味着离开他们的“命根子”。进城后如何处置土地也是农民进城的一大障碍。因此，在推进新型城镇化的同时，也有必要解决农民的土地问题。中国历史上经历了三次大规模的土地改革，一直致力于解决农民与土地的关系问题。在2016年发布的《关于完善农村土地所有权承包经营权分离的意见》中，实施了“三权分离”政策，即将农民的土地所有权、承包权和经营权分离，旨在落实集体所有制，稳定农民的承包权，放开土地经营权，充分发挥“三权”各自的功能和整体效益，形成层次分明、结构合理、保障平等的格局。《意见》的颁布增加了农民土地处置的灵活性，扩大了农民的就业范围。只有解决好农民的土地问题，让农民没有后顾之忧，才能安心、安心、安心地进城，进一步推进城镇化，增强三、四线城市的需求活力，推动三、四线城市走出“鬼城”。

很有必要与铁血奋战，而三、四线城市正集中力量提升自身实力

为有效消除“鬼城”问题，促进三、四线城市房地产业健康发展，有必要解决本地住房供需对称问题，同时让农民安心进城。

要满足居民的需求，必须解决基础设施、交通设施、产业结构和教育水平落后的问题。对于三、四线城市来说，抓住机遇发展自身的艰苦条件是重中之重，不可能满足于现状。我们要不断审时度势，紧跟国家相关意见和政策的步伐，发展硬实力。例如，河北省地级市张家口市应抓住2022年北京-张家口冬奥会的机遇，利用好现阶段中央政府对基础设施建设的大量投入，规划好相关建设，利用机遇宣传自身资源优势，展示自身资源特色，吸引投资，留住人才，刺激住房需求，实现住房供需平衡。

儿童教育与住房需求直接相关，“学区住房”是房地产投机者中的“最佳”。为了让孩子接受更好的教育，教育水平相对落后的三、四线城市的父母花费大量的时间和金钱选择在教育水平高的大城市买房。因此，提高三、四线城市的教育水平将有助于解决当地住房供不应求的问题。为此，首先，国家应鼓励青年教师到三、四线城市就业，并制定相应的福利政策。毕竟，教师是教育水平的关键。同时，要加大对教育基础设施的投入，改善教育环境，努力降低大、中、小城市的教育水平，实现当地人民在当地建好学校的夙愿。第二，从根本上改变“学区住房”的概念。两会还讨论试点就近入学政策，防止高价出售“学区房”利用机会，为出售其他普通住房提供平等机会。

解决农民进城后的农村土地和户籍问题。农民生活在土地上，他们的收入主要来自农业、林业、畜牧业和渔业等第一产业。“三权分立”改革是为了鼓励大量农业人口向第二、第三产业转移，而农村电子商务、绿色农业和农业互联网也在“拯救”农民，使其不再单纯依靠土地为生。同时，户籍问题也是农民难以进城的另一个主要原因。农村劳动力仍处于“离国不离地”的模式，从出生开始自动分割的非农家庭和农业家庭的户籍制度亟待改革。因此，只有深化户籍管理制度改革，才能更好地推进新型城镇化水平，鼓励农民积极购房、入学、就业，在三、四线城市发展。

抑制大城市房价上涨是中央政府工作的重点，但三、四线城市住房供需严重失衡不容忽视。找到重点，开出正确的药方，是解决三、四线城市“鬼城”问题的关键。只有完善一揽子政策组合，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，尽快建立符合国情、适应市场规律的基本制度和长效机制，才能真正实现大中小城市和农村经济的共同发展，解决齐飞“限购”和“鬼城”问题。(中信经纬应用)

[专家简介]向俊勇，中国人民大学崇阳金融研究所产业研究部副主任、研究员。他曾是韩国庆熙大学管理学院的研究教授，也是国家经济战略研究院的副研究员。他主要从事工业经济和网络经济的研究。