北京楼市调控措施将趋严

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今年春天，北京校区成了焦点。其中，西城区的学区以20多万元/平方米的价格吸引了更多的关注。据《中国证券报》记者了解，为遏制学区住房投机现象，北京市教委正在研究论证扩大“多校制”和随机抽签确定具体学位的政策。这意味着学区的“一对一”招生将增加不确定性。此外，北京市住房和城乡建设委员会将提高学区的交易价格控制，对于单价超过15万元/平方米的房产，中介机构不得上网。

调控的力度是“前所未有的”

他说:「在过去两年，我们一直密切留意学校地区的价格趋势。目前，我们正在研究和论证扩大“多校划线”政策，以提高学龄儿童的公平性。”北京市教育委员会的人告诉中国证券报。

“实施的办法是先分配一些名校的名额给这些名校，再分配一些中学的名额，最后再分配一些相对贫困的学校的名额。该地区的学龄儿童将通过计算机随机分配的方式上学。将来以高价买房子的父母可能无法送他们的孩子去名牌学校。”上面提到的人说。

按照以往的录取办法，北京市小学的录取学生是按顺序排列的，首先考虑的是小区内的房子和住户。受欢迎的学校更加严格，他们还需要比较房地产的居住年限。结果，学区住房一直在发高烧，北京流行学校的学区住房价格已经达到165，000-200，000元/平方米。

据介绍，扩大“多校制”是指在义务教育入学阶段将特定学龄儿童分配到两所定向小学和定向初中。因此，购买学区的家庭不能确定去哪所学校，他们最终会被电脑排名。

据《中国证券报》记者了解，继北京市教育委员会计划对学区住房“动刀”后，北京市住房和城乡建设委员会近日借助空.的力量加强了对学区住房的价格控制“2016年9月30日之后，住房建设委员会限制学区的房价不得超过15万元/平方米。但是，在政策出台后，学区的住房价格仍然高烧不退。其中，红庙小学区金融街(000402，买)丰辉公园，房价一度超过18万元/平方米。3月17日新政后，北京市住房和城乡建设委员会显著加强了对此类交易的监管。单价超过15万元/平方米的所有单位不得挂网。低于150，000元/平方米的清单还需要房屋登记簿和产权所有者。身份证、授权委托书等文件齐全。”连锁地产金融街区的一位负责人告诉《中国证券报》，北京住房建设委员会的调控力度是“前所未有的”。

上述连锁房地产的负责人说:“这些天，我们发现了一个新的迹象。一些已经嗅到“多校抄写员”风的投机者开始在西城区寻找新的投机目标，并提前购买了“贫困学校”地区的学区。这些“贫困学校”地区可能会被著名学校合并。这些地区的房屋一旦合并，就有机会弥补增加的部分。这种现象也应引起监管当局的注意。”

天嘉校区方

据了解，北京约70%的重点学校集中在东城、西城和海淀区，尤其是西城区。据公开信息显示，2015年，西城区三帆中学平均得分为548.6分，满分为580分。那一年，全国人大附中和北京四中的录取分数线是550分。

许多工人阶级被学区的高价格搞得筋疲力尽。2016年，陈一莲走访了西城区的200个学区。“我见过很多很棒的学区，尤其是在画院的旧平房。有些人需要穿过邻居的房子才能进去；有些只有一半的墙和两根柱子，甚至墙缝里还长着草，价格可达16万元/平方米；其他人被其他房间包围，几乎是黑暗的；我甚至见过几栋一平方米的房子。”

这些“老小”遍布西城区的大大小小的胡同，参与支持学区天价。这些旧平房通常是临时出售的，每个平房都有自己的房间，面积为5-15平方米，价格为15-20万元/平方米。没有市政供水和排水系统，通常只有一个小便池和一个水龙头。

“从我卖房子的经验来看，西城区过去一年的房价涨幅至少有80%。”马连道一家大型房地产中介机构的负责人孙杨对《中国证券报》表示，西城区的房价飙升是由学区引发的，而“毗邻”西城的丰台区也做出了回应。孙阳说，2016年3月，位于西城“边缘”的时尚社区的平均价格是5万元/平方米，现在是12万元/平方米；欧源小区当时的均价是5万元/平方米，现在均价是8万元/平方米；当时首科花园的均价是45000元/平方米，现在均价是90000元/平方米；然而，距西城区仅一条街之遥的丰台区的唐人街、上西薄涂和华苑伊利也涨了一倍，平均价格约为7.5万元/平方米。

《中国证券报》记者从北京两家大型中介机构链家地产和我爱我家了解到，自新政出台以来，北京二手房的周平均交易量下降了约30%。

商业和住宅不允许上架

除了加强对学区的价格控制，北京市住房和城乡建设委员会还通知中介机构不要出售“商业和住宅”房产。“最近，监管部门正在听取开发商的意见，并计划对商住两用项目实施更严格的限制。我们发现一些新开的大型商业和住宅物业被卖给了个人，并计划停止这些项目的网上签约。”北京市住房建设委员会相关人士告诉《中国证券报》。

近年来，“商住”物业数量不断增加，投资规模分别为10亿元、20亿元和30亿元，主要分布在北京市南四环、门头沟和房山以外。刚刚开业的南四环外的林肯花园五期、太和中心广场、恒大未来城，都是非常大规模的“商住”项目。北京太和集团(000732，BUY)的一位负责人告诉《中国证券报》，3月26日的新政对公司项目的销售产生了很大影响，公司正在制定对策。

“在过去十年中，北京售出了大约40万套商业和住宅房产，目前的库存在7万至9万套之间。这些项目的市场规模超过2500亿元，库存达到了十年来的新高。商住类是畸形工程，必须整改。”住房建设委员会的上述人士说。

中原地产首席分析师张大伟表示，3月26日的限购措施并不仅仅是为了“认可房屋和贷款”，而是为了全面改变游戏规则，使其回归商业项目的真正用途。在过去几年的房地产市场发展中，大多数商业地产已经转变为住宅地产。据估计，“商住两用”房产的价格将下降30%以上，成交量预计将下降60%以上，甚至可能进入休市状态。

“以前从未有过这样一种政策，让所有投资者都被挤出一种住房类型。同时，这也可能影响到其他城市对同类房产的监管。这项政策可能不会像3.17新政那样引人注目，但其影响要大得多。”张大伟告诉《中国证券报》记者。