中国80后90后已7成有房 全球最高！接盘的人在哪儿？

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资料来源:风暴金融作者:兄弟风暴

在过去的两天里，有许多关于中国房地产市场的重大消息。例如，北京正准备在五年内建造150万套住房；深圳房地产市场的成交量和价格已经连续六个月下跌。

就在大家都在关注中国限制购房、限制贷款、限制销售、加快土地供应等短期政策调控措施日益增多，效果逐渐显现的同时，国外的两条新闻表明，从中长期市场因素来看，中国房地产市场的未来走势可能并不乐观！

年轻时买房子

据英国广播公司6日报道，汇丰银行委托一家投资公司对9个国家(中国、加拿大、澳大利亚、法国、马来西亚、墨西哥、阿拉伯联合酋长国、英国和美国)约9000名千禧一代(出生于1980年至2000年之间的人)的住房问题进行了调查。

调查显示以下结果:

结果1 .根据汇丰银行的调查结果，在这九个国家中，千禧一代(80后和90后)的平均住房拥有率为40%。

其中，中国80后和90后的住房拥有率最高，达到70%；在比中国富裕的国家中，法国、美国、加拿大、英国、澳大利亚和沙特阿拉伯分别为41%、35%、34%、31%、28%和26%；与中国发展相似的墨西哥和马来西亚分别占46%和35%。

千禧一代的住房拥有率(注:中国85%的样本来源是城市，14%是郊区县，1%是农村地区)

从第一个结果来看，我们惊讶地发现，中国70%的年轻人(他们是未来十年的主要买家)已经成为房主并拥有自己的房子。这一结果不仅超过了发展状况相似的国家，而且是发达国家的两倍左右。

在这里，另一个朋友可能会有疑问。如果汇丰的调查对象主要是农村地区或三、四线城市，那么上述结果可能不公平。

然而，根据鲍革的原始调查报告，汇丰银行在报告中明确指出，中国85%的样本来源是城市，14%是县城，只有1%是农村地区。令人想起汇丰在中国的业务主要是在一线和二线城市，很可能这85%的城市样本大多在一线和二线城市。此外，汇丰银行作为一家外资银行，没有兴趣将中国的住房拥有率推高。

因此，从根本上来说，我们可以判断，中国在20世纪80年代和90年代后的住房拥有率很高，这是一个事实。

除了已经拥有住房的人之外，当尚未拥有住房的人被问及他们是否愿意在五年内买房时，九个国家的年轻人都表现出同样的趋势，即他们都想买房，其中墨西哥和马来西亚没有住房的年轻人的热情高达94%。

结果2。在关于年轻人买房时是否会向父母寻求帮助的项目中，9个国家平均36%的年轻人表示，他们买房时得到了父母的帮助。其中，40%的中国80后和90后买家依赖父母，仅低于沙特阿拉伯和墨西哥。

千禧一代买房的程度取决于他们的父母

鲍哥认为，对于房价相对较高的中国来说，80后和90后父母买房并不是什么新鲜事。如果大多数人在没有父母的情况下买房子，这种情况可能会变得很少见。

从以上两个结果，我们可以得出以下结论:1 .目前，主要买家包括未来十年基本解决了住房问题，住房需求高峰已经过去；2.全家人都买了大量的住房。

总而言之，无论从家庭还是个人的角度来看，年轻的住房意味着未来的住房需求可能提前透支了！

人口加速老龄化

除了汇丰银行，另一家大型外资银行渣打银行最近分享了一份关于老龄化的报告。

渣打银行报告称，亚洲经济体的人口老龄化速度快于其他地区，尤其是东亚。甚至，“这些地区的老龄化速度是前所未有的。”

根据联合国的定义，“老龄化”社会意味着65岁以上人口的比例在7%至14%之间。如果它进一步上升到14-21%，这是一个“老年”社会，如果它超过21%，这是一个“超老年”社会。

该报告引用了联合国的计算，称中国和新加坡从一个老龄化社会发展到一个老龄化社会需要25年。泰国只需要20年，这与巴西相似。在香港花了30年。

相比之下，英国用了45年，美国用了69年，法国用了115年。

中国和泰国将在2035年成为超级老龄化社会。(超过21%的65岁以上人口)

根据国家统计局的统计，截至2016年，中国65岁以上人口为1.5亿，占总人口的10.8%，已进入联合国所称的老龄化社会。

更让鲍哥担心的是，在人口老龄化加速的同时，中国人口金字塔底层基础的增长速度越来越慢。

根据世界银行的报告，到2016年，在世界200多个国家的生育率排名中，中国将排在第182位，生育率仅为1.6，甚至低于人口长期负增长的俄罗斯。

世界银行的生育率排名

根据过去的经验，一个国家的人口循环正常，生育率应该保持在2.1左右。然而，自1994年以来，中国逐渐偏离了正常的重复生育率，这就是为什么中国的老龄化进程如此之快。

根据世界银行的数据，中国的生育率在变化

人口加速老龄化对住房市场有什么影响？

从逻辑上讲，老年人口的比例越来越高，这对未来的住房需求显然不是一件好事，因为与年轻人相比，老年人很难有新的住房需求，而且随着年龄的不断上升，会有越来越多的老年人去世并贡献了自己的住房，这相当于增加了住房市场的供应量；

此外，老年人比例的增加意味着今后将有更多的资金用于养老和看病，而不是花钱改善住房条件。这也将减少未来对住房的总体新需求。

老龄人口遭遇年轻购买

从汇丰银行的调查结果来看，我们知道目前最重要的购房人有70%以上是在80年代和90年代以后拥有自己的房子。在未来，这些人的购房需求已经达到高峰；从渣打银行的报告中，我们可以知道，随着人口结构金字塔的顶端，金字塔顶端的老年人的比例正在增加，未来对住房的需求将会减少，住房供应将会增加。

如果两次调查的结果放在一起会发生什么？

在现有因素不变的情况下，我们很容易推断出一个结果，即在中长期内，全国房地产市场的供给将远远超过需求。

事实上，鲍哥早些时候写的一篇文章指出，从2011年开始，整体而言，住房市场的决定性变量不再是基本有效的供求关系，而是更多地由货币因素主导，而投资投机性需求占据了更大的权重。

然后，在相对宽松的货币政策的情况下，货币效应可以抑制和促进房地产价格的上涨。然而，如果没有有效的需求作为住房市场的基础，货币效应本身可能是空中部的一座城堡，这不可避免地需要修改和调整。

如今，随着美元加息步伐的加快，中国政策制定者对资产泡沫的容忍度已经达到极限，未来货币政策必将继续转向收紧。一旦在未来两三年内收紧货币政策，楼市中没有有效需求的参与者，即投机者和部分投资者将被清除，楼市的自我调整过程将不可避免！

房地产市场将会调整多少？

房地产市场调整了多少？恐怕没人会知道这件事。我们过去只能推动一两个类似的案例。

以日本为例。在日本经济“失去的二十年”之前，无论是多年来经济高速增长的经历，人们对不断上升的房地产市场的态度，还是房价本身难以企及的发展，日本经济在各方面都与中国非常相似。

在日本，20-64岁的劳动人口比例(购房的主要消费者)在20世纪80年代初达到峰值，而房地产价格在90年代初刚刚见顶。像东京这样的一线城市早在20世纪80年代末就做出了反应，导致全国房地产市场提前衰退！

20-64岁日本劳动力的人口结构

日本和东京的房价趋势

中国怎么样？根据国家统计局的数据，中国的劳动力在2010年达到顶峰。如果按照日本的发展趋势(房地产价格在劳动力达到峰值后大约8年达到峰值)来看，2018年一线城市的大幅下降似乎不会发生。

包格制作

当然，日本被迫在主动和被动地让日元升值、收紧货币政策和刺破泡沫之前签署广场协议。然而，中国有强大的领导势头、决心和勇气。显然，其他国家不可能做出不利于中国经济发展的货币政策调整。正因为如此，楼市可能会相对稳定地下跌。

尾部评估

无论如何，即使在未来的大城市，由于人口流动缓慢、年轻人的住房拥有率高以及老年人比例持续增长等不利因素，从长远来看，房价也很难大幅上涨。

然而，核心城市高房价对有效需求群体的挤出效应，以及政府主导的居民自发形成的150公里通勤核心城市圈的崛起，从长远来看将产生连锁反应，这将明显制约和平衡核心城市房价的进一步发展。因此，如果你想在未来买房、工作和生活在一起，甚至投资房地产，交通便利、硬件设施完善、地理位置优越的核心城市周边地区可能是更明智的选择。

但是，所有购房措施都应该在政策调控和加息周期的双重约束结束后进行。

资料来源:宝财经(身份证号:爱财金123)，资深财经观察家鲍哥，以犀利、独到、专业的财经评论剖析财经本质，揭露财经内幕！