无奈的业主和尴尬的停车位

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马先生在长春市某区拥有一套独立产权的房子，但由于他没有购买停车位和车库，也没有租用该物业规划的地上停车位，他无法将自己的私家车驶入该区。这种情况已经持续了将近四年。

“我们业主最不能接受的是，物业公司利用社区公共区域在地上规划几十个停车位出租，这应该属于我们的社区业主。但我们不能免费使用它，如果我们租不到它，我们的私家车就不能进入社区。”马云告诉《证券时报》e公司记者。那么，谁应该拥有社区的地上停车位呢？该物业是否有权将地上停车位出租给业主牟利？就因为业主没有购买车库和停车位，也没有租用物业规划的地上停车位，物业有权不让业主的私家车进入吗？因此，证券时报维权律师集团的律师将回答您的问题。

无助的主人

2013年初，在长春工作的马先生和女友谈起了婚姻。经过多次调查，马先生和他的妻子张女士选择了位于长春经济技术开发区的一个社区的未来婚房。“这个社区建于2009年，我们从别人那里买了二手房。”马先生说，买房子时，他更注重房子的格局和朝向，而不注重车主的车辆能否自由进入。直到房子被买下并装修后，马先生才突然发现，即使是小区的业主也不能随便开私家车进入小区。

“根据物业公司的规定，业主必须在小区内租用一个地上停车位，或拥有一个地下停车位、一个半地下车库或一个地上车库，才能将私家车驶入小区。”马先生说，如果小区的业主没有停车位，一定有特殊情况要开私家车进入小区，比如有老人在车上，有小孩在车上，或者在运送东西。

据了解，马先生居住的小区，地下停车位15万元，半地下车库22万元，面积24平方米。由于地上车库有产权，而且升降架比较高，需要用自己的隔间存放东西，价格在30万到33万元之间。“因为这个社区建于2009年，当我在2013年买房子的时候，这个社区的停车位、半地下车库和地上车库已经卖了1 空.”马先生说:“地面停车位的租金是200元/月。这家房地产公司每年将采取抽签的形式。彩票所有者每年需要支付2400元的年费。”马先生也参加了物业组织的抽奖，但他没有入选。在此期间，马先生还与该住宅区的物业公司进行了谈判，但均以失败告终。因此，自2013年正式入住该小区以来，马先生一直无法将私家车停放在小区外。

无奈的选择

2016年夏天，马先生和张女士的孩子马出生。“马出生后，每次带孩子出门都要带很多东西。把他的车停在社区外尤其不方便。因此，每次您想开车进入小区时，都必须向小区门口的保安解释清楚。”马先生说，“有时候车晚点出来，会被保安训斥。”

2016年底，张女士休完产假返回工作岗位。为了方便回家送牛奶和照顾孩子，夫妻俩花了20多万元给张女士买了一辆车。同样，由于小区内没有车库和停车位，张女士的私家车无法进入小区。长春冬季室外温度极低，夜间最低温度有时接近零下30度。如果车辆整夜都停在户外，早上开车将是一大罪过。马先生被他的妻子所困扰，开始考虑买一个车库。

“现在地上车库太贵了，和买一平方米地上车库的钱差不了买两平方米普通商品房。然而，为了让我妻子的车在冬天有一个温暖的仓库，仍然不可能买一个车库。”马先生无奈地说:“长春的商品房平均售价只有7000元/平方米左右，但我买的这个车库的价格已经达到了13000元/平方米。”2017年3月，马先生得知小区内有业主想出售地上车库后，立即与业主取得联系，很快双方就达成了买卖意向。

“在地面上买了车库后，我妻子的车可以停在车库里，我的车可以停在车库门前，不妨碍任何人。”马先生说。虽然私家车不再需要进入社区，但马先生仍然感到心里不平衡。“小区的路边很宽敞，所以完全可以停车。地面停车位规划在业主共享的公共区域，应由我们的业主免费使用。然而，当物业公司随意收费时，业主的车辆又怎能因为地上没有车位、车房或租来的车位而不准进入呢？你认为这不合理吗？”马先生不满地说道。

律师:

在理论和实践上都有争议

“对于马先生所遇到的问题，在理论上和实践中都存在一些争议，很难一概而论。”广东奔本律师事务所主任刘国华律师表示。根据刘国华律师的说法，地上停车位的所有权可以分为两种情况:第一种是停车位和车库的所有权，这些停车位和车库是为在建筑区停放汽车而规划的。根据《物权法》第74条第2款的规定，由当事人通过买卖、分红或租赁的方式约定。因此，开发商和业主可以通过合同商定规划停车位的所有权。二是根据《物权法》第七十四条第三款的规定，占用业主共有的道路或者其他场地停放车辆的车位归业主所有。根据《物权法》，建筑区划中的道路属于业主，但属于城市公共道路的除外。建筑分区内的绿地属于业主，但城市公共绿地或明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房属于业主。开发商或物业公司占用道路、绿地或其他公共场所停放车辆不改变产权归属，由此产生的停车位应属于业主的共同财产。

那么，物业公司是否有权将地上停车位出租给业主牟利呢？刘国华律师表示，根据《物权法》第70条:“业主享有建筑物内住宅、商业等专有部分的所有权，并享有专有部分以外的共有部分的分享和共同管理权。”因此，共享停车位的所有权、使用权、收益权和其他权利应属于所有业主，而不是物业公司。物业公司接受委托管理地上停车位时，除必要的管理费用外，其余收入应归社区业主所有，可纳入住宅专项维修资金等。

由于车主没有租用地面停车位，物业是否有权将车主的私家车拒之门外？刘国华律师表示，这取决于开发商或业主大会是否有相应的授权。在物业管理的早期阶段，一般是由开发商来决定车位分配、机动车驾驶和停放的具体管理方法，对此业主应该特别注意。业主委员会成立后，如需变更，业主委员会应在征求业主意见的基础上制定具体方案，并召开业主大会进行表决，经专有部分占建筑物总面积一半以上、业主总数一半以上的业主同意后方可实施。刘国华律师说，如果一个共享停车位被另一方占用，停车费收入被另一方占用，业主可以与之协商；如果协商失败，完全有可能向法院提起诉讼，以维护自己的合法权益。