住房市场“短效机制”有可能成为新长效机制

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建立住房市场稳定均衡发展的长效机制曾是房地产市场的热门话题之一。有人说开征物业税是稳定楼市的长期机制。也有人说，以市场为导向的土地改革，特别是集体土地，是住房市场稳定发展的长期政策。然而，经过长时间的期待和等待，这些所谓的长期机制从未出现。另一方面，随着房价一轮又一轮的快速上涨，我们不断地重新启用或增持“短期政策”，比如限制经济学家鄙视的购买和贷款，以满足市场的迫切需求。在新一轮调控中，限购政策也首次被采纳，并在各城市迅速推进。

2016年9月30日之后，2017年3月，以限购贷款为主要手段的楼市调控小高潮再次掀起。2017年3月17日，北京的房地产市场监管再次加强。北京楼市新政要求“认房、认贷、认分离”，进一步堵塞了“商品房”限购的漏洞。3月29日，杭州和厦门也在一个月内第二次升级了控制政策。迄今为止，已有25个城市在3月份启动或升级了房地产市场监管政策。本地管制政策的集中升级显然与二月份本地物业市场再次出现变化有关。根据中国社会科学院财政经济研究所的大数据房价指数(bhpi)监测，2017年2月，房价总体稳定，但部分城市调控政策的效果有所下降。短暂的沉寂之后，当地房地产市场迅速升温，一些城市出现了“二月疯狂”。根据必和必拓指数，2017年2月，30个样本城市中有25个环比上涨，其中19个环比上涨超过1%，4个城市的价格环比下跌。在25个环比增长的城市中，14个城市的环比增长继续扩大，11个城市的环比增长缩小。

除了对购买和贷款的限制外，对销售的限制也适用于目前对房地产市场的监管。2017年4月19日，济南市政府发布通知，要求自通知实施之日起在限制区域内购买的房屋，必须在取得两年的产权证后上市交易。到目前为止，成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、海南、东莞、Xi、济南等18个区域市场有史以来首次启动了房地产市场调控政策。

根据2017年两会的消息，财产税被普遍认为是一项重要的长期机制，但没有被纳入2017年的立法计划。土地市场改革没有新的进展。为何我们期待的楼市长期机制难以推出，但似乎违反经济规律的“短期机制”，例如限购、限贷、限售等，却广受欢迎？房地产市场的长期机制是什么？

研究房地产市场的长效机制离不开房地产市场的科学定位。中国房改的历史经验表明，长期以来，中国大城市住房供需矛盾突出，住房产品不应完全商业化。新加坡的住房模式侧重于经济适用房，可能更符合中国大城市的长期住房短缺。2016年12月，中央经济工作会议提出要坚持“房子是为了居住，不是为了投机”的定位，并要求回归住宅物业的住房。2016年底，中央财经领导小组第十四次会议指出，要准确把握住房的住宅属性。这是基于中国国情和住房政策实践经验对中国住房市场的科学重新定位。有限市场化将是构建中国房地产市场长效机制的基本策略。应该说，新加坡式的经济适用房模式非常接近中央政府对住房市场的最新科学定位。

然而，历史的选择是，我们已经建立了以商品房为主的城市住宅模式。商品房已经成为我国住房供应的主体，保障性住房已经成为低收入人群的保障性住房。1998年6月，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)，提出“1998年下半年停止实物分房，逐步实行住房分配货币化”。“停止实物分房后，新建保障性住房原则上只出售不出租”。这表明，已经实行了几十年的福利住房政策已经被有限的住房商品化所取代，建立以经济适用房为基础的多层次城市住房供应体系已经成为住房改革的目标。然而，随着随后的政策取向，经济适用房模式被商品房模式所取代。中国的商品房销售正经历爆炸式增长，居民购房的欲望总是非常强烈。房地产业作为国民经济的支柱产业正在迅速崛起。在市场力量的帮助下，大多数城市家庭的住房条件也得到了极大的改善。然而，随着住房市场的快速发展，也出现了一些突出的负面影响，如房价飙升、住房投机盛行和泡沫积累等，受到了各方的批评。

在商品房成为我国住房供应主体的今天，重构经济适用房制度已不再必要。另一方面，限制购买、贷款和销售的政策很受欢迎，但它们实际上起到了使商品房买得起的作用。历史选择总是充满戏剧性。在房价飙升的压力下，通过调控政策，新加坡式的经济适用房体系正在大城市悄然回归。通过深入分析可以发现，经过严格的购房限制、贷款限制和售后限制后，中国大城市商品房与新加坡式经济适用房的界限变得非常模糊。新加坡式经济适用房不同于普通商品房的主要特点是市场有限，购买量有限。有限的市场意味着新加坡式的经济适用房只能由合格的特定人群购买，尽管合格的特定人群已经覆盖了大多数在当地生活和生产的家庭。购买数量限制意味着每个家庭只能购买两次，同时只能持有一套。新加坡式的经济适用房虽然有二级市场，但其价格受到市场和购买量的限制，从而保证了普通居民买得起。另一方面，中国大城市和新加坡式的经济适用房在经济属性上没有本质区别。它只能出售给特定的合格人员，并且只能持有有限的器械包。至于限售房政策，在上市前需要持有一定年限，它直接参照了新加坡的经济适用房政策。新加坡式的经济适用房由政府直接供应，而中国的商品房用地也由政府直接供应，但建设环节依赖于市场力量。

或许，购买限制、销售限制、贷款限制等所谓的“短期机制”，是历史选择的中国大城市房地产市场新的长期机制。这也是大城市住房市场永远无法摆脱它们的真正原因。我们需要做的是在法治框架内进一步规范这些政策并使之制度化。要避免行政权力的滥用，加强实施监督，确保其公正性和适用性。这样，我们可能不必等待“长期机制”的启动。(邹作者:中国社会科学院财经研究所)