“面粉贵过面包”？楼市乱象削弱香港竞争力

本篇文章1581字，读完约4分钟

最近，香港楼市出现了两起热点事件，引起了各方的高度关注。首先，恒基兆业(00012.hk)的全资附属公司瑶姬发展有限公司以232 . 8亿港元的总成本赢得位于香港中环美利道的一幅非工业用地。一位“土地之王”在香港诞生；第二，香港房屋协会应特区政府的邀请，开始研究在郊野公园边境地区兴建房屋的可行性。

数据显示，恒基兆业在中环申办“土地王”的土地面积为31000平方英尺，总建筑面积为465000平方英尺。该公司计划将其建成一座具有零售设施的标志性商业建筑，预计将于2022年完工。事实上，这次土地招标最大的吸引力，是平均价格达到每平方英尺5万港元以上的历史新高，显示香港楼市的抢地趋势已由住宅用地扩展至工商业用地。因此，有市场声音呼吁警惕高地价和高楼价对香港整体经济和营商环境的负面影响，以及削弱香港的传统优势和竞争力。

有分析家指出，王迪美利道能以很高的价格出售，是因为该幅土地是20多年来在中环推出的第一幅商业建筑用地，而类似的高质素土地预计在未来十多年也不会在中环推出。高质量和稀缺已成为许多财团以高价竞标默里路“土地之王”的主要原因；此外，近年来，包括内地财团在内的各种资金继续以过高的价格掠夺香港的楼宇和土地，香港的土地市场和物业市场出现了“面价高于饼价”的怪现象，也是值得关注的。

值得注意的是，香港正努力把握“一带一路”战略和“大湾区”计划带来的发展机遇。在此期间，内地企业将以香港为跳板，实行“走出去”，外国投资者将选择香港作为敲开内地市场大门的桥头堡。值得一提的是，国际地产顾问公司仲量联行在最新的《香港楼市概览》中指出，今年4月，中环商业大厦的租金逐月上升0.9%，预计租金会因美利道商业用地的新高点而进一步上升。根据这个计算，王迪美利道“面价高于饼价”的情况，将会带动中环商业大厦的楼价和租金再次上升，亦会带动九龙东和港岛东的二、三线商业大厦的租金上升。事实上，香港的租金已经是“全球最高”。如果再次使用美利道拍卖“地王”，高昂的租金可能会成为本地企业和外国企业选择来港定居的“路障”，大大损害香港的竞争力。

在这种情况下，开发商将如何获利还不得而知。有些人认为开发商是高地价和高房价的市场游戏的最大赢家。事实上，它不是。以美利道地王为例，摩根大通认为，由于恒基兆业的投标成本较高，美利道地王带来的回报率不会太高，估计只有3%。摩城对此感到“惊讶”，并预计这将对公司股价产生负面影响。

美银美林也为恒基兆业的项目计算了一个账户:假设每平方英尺的建筑成本为7000港元，项目总成本将高达300多亿港元！按每月每平方英尺租金140港元计算，该项目的净租金毛利率为2%。鉴于香港中环的写字楼租金已创下历史新高，事实上，从投资回报的角度来看，该项目并不具吸引力，投资者对该公司高出价的反应可能更冷淡。此外，如果恒迪在项目完成后选择整体出售，公司在五年建设期内仍将面临资产价格调整的风险。

另一方面，香港的房价已经创下新高，远远超出了普通市民的承受能力。不过，最近香港房屋协会在探讨在郊野公园边境地区兴建房屋的可行性时，遇到一些障碍。一些专业团体指出，香港的房屋供应负担已连续7年居世界之首，一般市民即使不吃不喝，也要18年才能供应一个单位。由此可见，香港的物业市场正处于失控的边缘，对社会和经济稳定造成重大的负面影响。

归根究柢，香港物业市场出现上述现象，是由于土地供应不足所致。据估计，从长远来看，香港仍有1200公顷的土地缺口。在高地价、高楼价的背景下，特别是香港的竞争力大大削弱的情况下，要改善无人大赢家的局面，增加土地供应势在必行。举例来说，香港房屋协会曾讨论发展少量郊野公园的边境土地，可以填补部分土地空缺。关键在于各有关方面应以务实的态度寻求突破，在香港物业市场的土地供应改革上踏出第一步，以达致双赢的局面，解决香港物业市场的痼疾。