为了在北京寻找地产项目 万科参与设立了一支基金

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人民网北京5月22日电(余彦明)近日，北京万科与中城联盟、上海国际信托等六家专业投资机构合作成立了并购基金，投资北京房地产项目。

该基金成立规模达53.85亿元，以北京万科、中城联盟和上海国际信托为有限合伙人，其中北京万科认购基金份额11.95亿元，享有基金权益约22.2%，中城联盟和上海国际信托共认购基金份额41.87亿元。

北京万科及其子公司以中城联盟的名义象征性地投资100万元人民币作为该基金的普通合伙人。另一个普通合伙人是上海上信坤普投资管理有限公司，其股东背景为上海国际信托和绿城集团。中城联盟的附属企业是该基金的管理伙伴。

北京万科青睐中城联盟在房地产企业资源和专业投资合作方面的经验。中城联盟是由万科、太和、徐汇、三生鸿业、世界银行等房地产公司或相关行业企业等55家法人股东组成的新三板企业，主要从事房地产私人投资。

中城联盟投资的大量房地产项目是其股东的关联项目，可以为这些房地产开发项目引入资金并协助管理。

据《人民日报》记者报道，由于北京公开市场土地出让有限，包括严格的供应和开发条件，一些房地产公司成立了投资和兼并部门，寻找北京现有的资产或项目进行改造和开发。

“我们已经梳理了北京有机会参与收购的所有房地产项目，许多有问题的项目和低效资产都在接触。现在，我们已经开始筛选可以进行第二次收购的房地产项目。”恒大地产北京公司的一位人士介绍说。

根据某大型房地产公司新成立的股票资产收购部门的投资者分析，从北京万科与中城联盟新成立的基金的交易结构来看，该基金可能是针对有针对性的投资项目而设立的，项目方可能与中城联盟股东的背景有关。

他介绍说，中城联盟一直投资于自身资产、委托管理、投资顾问等。，专注于夹层投资和信托债务投资，而基金方面则是银行或信托等金融机构。对中城联盟来说，最有吸引力的因素是它汇集了几乎所有大型房地产公司的股东背景。

“北京万科在当地拓展项目的能力很强，资金也很充裕。因此，它通常在找到目标项目后安排融资。如果建立了合伙制交易结构，万科将不再作为有限合伙人，而是作为普通合伙人或基金次级份额。或者认购优先股，或者以夹层投资和信托贷款的形式直接发行。”这个人说。

《人民日报》记者与北京万科相关人士核实，该基金的具体安排将不再披露。

中城联盟在新成立的M&A万科基金中拥有更大的发言权。除了作为该基金的执行合伙人，中城联盟和上海国际信托作为有限合伙人，也认购了更高比例的基金份额，并享有77.75%的基金权益。

从基金回报收入的角度来看，作为基金合伙人，当基金投资的项目实现收益时，有限合伙人从基金利润分配中按照出资额获得有限合伙协议约定的年化收益，实现基本收益。根据行业惯例，通常由普通合伙人和有限合伙人按照20%: 80%的比例进行分割，并以收益分配的形式实现。

根据该基金设计的合伙结构和合伙人比例，北京万科在该基金未来投资项目收入分配中的基本收入和收入份额预计将低于中城联盟和上海国际信托。

但是，在基金投资决策方面，北京万科、中城联盟、尚信坤普三家普通合伙人将分别向基金投资决策委员会派出一名成员。

该基金的管理费只支付给执行合伙人，即中城联盟的关联企业。管理率低于行业惯例。中城联盟只收取0.12%的出资，通常基金经理收取基金规模的1%-2%。

“在北京，项目收购非常困难，需要反复与政府规划、税务和股东沟通。中城联盟拥有许多股东资源背景，能够克服许多复杂的项目收购问题。”上述投资者表示，中城联盟将在这只基金中发挥决定性作用，“或者该基金是为已确定的投资项目设立的。”

在万科2016年披露的新项目中，北京8个新房地产项目中只有3个海淀项目通过公开市场收购。

“参与设立基金收购房地产项目也将发挥作用，即收购项目将从公司的表外资产中移除，并反映在股权投资或金融资产中。”上述投资者补充道。