地产股跑输大盘房企资金链面临较大压力

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本报记者周

在调控正常化的政策背景下，房地产上市企业的情况如何？日前，中国房地产协会和中国房地产评估中心发布了《2017年中国房地产上市公司评估研究报告》。研究结果显示，截至2016年底，连续第10年房地产上市企业的库存总额达到6.91万亿元，2017年房地产企业的资金链将面临更大的压力，房地产类股表现逊于市场。与此同时，依赖大量融资大举收购土地、销售回笼能力弱、短期债务结构的中小企业面临着风险积累，这将给其资本带来更大压力，增加其经营风险。

中小住宅企业生存更加困难

评估报告显示，2016年，随着城市分化日益强烈，在调控正常化的政策背景下，信贷供给逐渐收缩。货币流动性和利率的边际宽松已不再被预期，房地产行业正面临去杠杆化趋势下的中期结构调整。年内，房地产企业公司债券发行受到限制，债券市场波动较大，国内房地产企业中短期证券贷款的发行进入观望阶段。金融信贷政策经常指向住房企业融资，上市住房企业的融资渠道逐步收紧。

报告指出，从长远来看，2017年的市场销售回报将承担企业偿还债务和增加开发投资的需求，住房企业的资金链将面临更大压力。与此同时，依赖大量融资大举收购土地、销售回笼能力弱、短期债务结构的中小企业面临着风险积累，这将给其资本带来更大压力，增加其经营风险。

同时，政策和市场的波动将导致房地产市场的周期性波动。在当前周期下，集中度持续上升已成为必然趋势，行业加速洗牌，并购成为行业关键词。特别是在资源越来越有限，收购难度和成本不断增加的情况下，具有品牌、布局、资源和发展能力优势的领先上市房地产企业更能脱颖而出，中小房地产企业的发展和生存难度将逐渐增加，被重组或寻求转型的可能性也将增加。

当行业有望进入下行通道时，一些房企开始转型城市运营商或配套服务提供商，围绕主营业务不断开发新的辅助服务，并提前布局多元化业务组合。在低迷时期，辅助服务弥补了主营业务，避免了周期性波动的风险。

报告称，由于不同地区房地产周期差异较大，利用开发区域的互补性可以优化项目开发的区域组合，有效降低企业整体经营风险。

此外，报告还指出，近年来房地产市场的逐渐分化也导致了上市公司的战略调整。上市房地产企业积极探索多元化、专业化、转型或退出等方式，以适应不断变化的市场。与此同时，市场的加速发展进一步加速了行业中优胜劣汰的速度。

房地产行业的表现逊于大盘

报告还显示，2016年，虽然政策水平由宽松转为紧缩，但整个行业全年保持了较高的景气度，上市房地产企业，尤其是基准房地产企业，仍然取得了令人瞩目的成绩。从核心评价指标来看，2016年房地产上市企业平均总资产为717.47亿元，同比增长22.40%；房地产业务平均收入147.2亿元，同比增长25.04%；平均资产负债率同比下降0.46个百分点，至67.16%；平均净负债率同比下降11.53个百分点，至84.56%；平均净利润18.75亿元，同比增长17.58%。

然而，从资本市场表现来看，2016年a股和h股的表现均弱于大盘，房地产企业估值稳步下降。与2015年相比，在上海和深圳上市的房地产企业以及在香港上市的房地产企业的估值水平均有所下降。

在经营效率方面，2016年销售额的回升导致上市房地产企业的三项周转指标略有回升:总资产周转率、流动资产周转率和存货周转率。截至2016年底，房地产上市企业存量总计6.91万亿元。在上市房地产企业的补货过程中，房地产企业的库存往往集中在大型房地产企业。

总的来说，在房地产市场逐渐分化的同时，上市房地产企业的发展也逐渐分化。差异化发展战略将指向什么样的发展结果还不得而知，但不可否认的是，它将促进整个行业的持续健康发展。