土地自持 是梦魇还是未来现金牛？

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每个记者魏琼每个编辑刘紫薇

调控推陈出新，土地拍卖变得自给自足。有人认为自持性房产增加了开发商的资金压力，不能有效增加商品房的供应量，这不利于房价的稳定，这种土地出让方式是不可持续的。

一方面，业界担心自给自足的未来，而另一方面，开发商尽最大努力争夺自给自足的地块。自持地块真的是亏本生意吗？

自我维持为标准

6月6日，万科在佛山以25.3亿元赢得了一个100%自持地块，引发了业内自持地块的热议。此前，万科在广州和北京分别获得了两块自留地，五块自留地的总价高达170亿元。

6月9日，杭州大江东去诞生了第一块100%自给自足的商业和住宅用地，当天售出的住宅用地自给率为27%。

6月14日，世茂以40%的自持率赢得佛山禅城商住区。同一天，上海出售了两家100%自给自足的企业，即招商局东方航空集团和金茂。

像许多新政策一样，自持式征地起源于北京，然后在中国普及并逐渐成为一种趋势。据国家房地产局的不完全统计，北京、上海、广州、佛山、杭州等16个自持地块已经售出，总售价为420亿元。

紧接着，一波大规模的自持阴谋即将到来。6月15日，上海在青浦区推出了一片商业用地，总开盘价为14.2亿元，自持面积不低于80%，将于7月25日开盘。

在珠海上市的三块住宅用地规定出售期限为10年，而许多商业用地要求竞争企业在10年内不得抵押、转让或出售。

试点长期租赁产品

作为防止高价土地的有效武器，自持地块如雨后春笋般涌现。在有限的土地价格能够自我维持之后，在现行的土地拍卖制度下，高价土地失去了生存的土壤，逐渐淡出市场。但是，有一种观点认为，自给自足的地块不能有效地增加适销对路的供应，在目前急需大量库存的情况下，这种土地转让方式是不可持续的。

对于开发商来说，目前的租售比很低，资产证券化的渠道还没有打开。经营自持物业意味着他们承受着更大的租金压力。然而，为了获得赖以生存的土地，更多的开发商主动加入这场自我维持的竞争，成为第一批吃螃蟹的探险者。

你能承担自持情节吗？未来的出路在哪里？一系列的问题被推到了开发者身上。

世茂华南地区投资总监易炳顺对邦国地产表示，土地拍卖是国家调控房地产的一种手段，有助于稳定房价。自持式土地转让将增加市场上租赁房产的数量，为不能承受太大购房压力的客户提供更多住房，推出更多长期租赁产品，缓解市场对部分住房的需求。

据了解，目前市场上已经出现了这种产品，万科绥远佳墅项目养老公寓的租赁期分为5年和15年两种模式，租金可在中间返还。

易炳顺认为，这种长期租赁的住宅产品与目前市场上酒店和写字楼的自持经营模式是一样的，但它是一种新的物业类型。

自我维持就是赔钱？

自住物业所面对的一个明显问题是，根据目前的租售比率，租金回报率是无法计算的。万科高级副总裁谭华杰曾表示，如果万科在住宅用地上建造房屋出租，租金回报率约为3%，扣除20%的税费后，最终租金回报率仅为2.4%。

目前，住房企业融资紧张，成本上升。2.4%的租金收益率无法支持住宅租赁产品的发展。

君邦地产认为，自持型住宅物业的收入不仅取决于租金回报率，还取决于住宅租赁物业的居住环境，这远远优于目前市场上的长期租赁公寓。

目前，市场上大多数长期租赁公寓的经营者并没有取得房产的所有权，而是在现有房产的基础上增加，面临着资产不重质的尴尬局面。他们在前期需要大量的资本投资，但却无法享受到物业升值带来的回报。

数据显示，随着一线城市房价的上涨，未来中国全国租房比例将超过30%，一线城市将超过40%，个别城市甚至超过50%。空房源住宅租赁产品的发展很大。从本次拍卖的城市来看，包括一线城市北京、上海和广州，以及热点城市佛山和杭州，一线城市土地丰富，二线城市发展潜力巨大，都是未来物业保存和升级潜力巨大的区域。自持型住宅产品占据地理优势，未来打包资产证券化具有较高的可行性，从而获得稳定的现金流。

应该注意的是，自持土地的转让通常会限制总价格，开发商获得的自持土地的底价相对较低。

随着新的住宅运营模式的实施，对开发商的运营能力和资金提出了更高的要求，一些薄弱的开发项目将面临被淘汰的局面。在当前强者不断强大的格局下，这是市场竞争的必然趋势。强者生存，弱者出局。对于实力雄厚的开发商来说，这可能是在弯道超车的绝佳时机。

易炳顺表示，他对自持物业的未来发展持乐观态度。随着行业的成熟，资产证券化和物业租售比等问题可以很容易解决，必须根据发展趋势进行调整。

转型过程中的痛苦是不可避免的。作为第一批探险者，环境更加艰难，但这也意味着获得更大的价格优势和财产增值。当住宅自持经营模式成熟后进入，征地成本会增加，不会获得更大的收益。也许这只是别人的剩菜。