融资规模不断攀升 房地产信托被强化监管

本篇文章2094字，读完约5分钟

新华网(603888)北京6月29日电(徐鹏)随着住房企业各种融资渠道的不断收紧，今年信托融资金额逆势上升。然而，在房地产市场监管严格的背景下，房地产融资的控制得到了全面加强，监管当局有针对性的房地产信托和加强监管。业内人士预计，流向房地产的信托基金增长率预计将趋于平稳。

房地产信托融资的规模已经扩大

自去年930监管以来，许多部门采取了多管齐下的办法来收紧住房企业的融资渠道。目前，住房企业内债发行已基本停止，银监会收紧了开发贷款，严禁金融管理资金违规进入房地产行业。中国证监会还出台了严格控制私募股权管理计划等措施。融资环境持续趋紧，住房企业通过一般融资渠道的融资金额持续下降。

根据柯睿房地产研究中心的数据，在柯睿房地产研究中心监测的108家重点房地产企业中，5月份共发生12起融资活动和39起融资事件，新增融资金额579.69亿元，同比增长23.76%，同比下降45.3%。从融资结构来看，房地产企业从银行获得的贷款额环比下降29.67%。同时，受债券市场波动影响，房企票据和债券发行量大幅下降，较上月下降49.90%。其中，5月份房地产企业发行的海外债券为零。

随着住房企业其他融资渠道的收紧，住房企业只能寻找其他来源的合规资金。因此，过去两年一度冷淡的房地产信托成为一种选择。根据易金融信托研究所的数据，今年以来，房地产信托融资的规模一直在不断升温。今年前五个月，房地产信托的比例一直在上升，分别为6%、6.03%、8%、9%和23%。其中，5月份设立规模为256.61亿元，同比增长250.64%，占所有信托投资领域的23%，同比增长14%。所有这些都表明，房地产仍然是信托的一个重要投资领域，尤其是在其他融资渠道收紧的情况下，信托成为住宅企业最重要的融资方式。

数据显示，今年1-5月，集合资金房地产信托发行规模为1273.26亿元，去年同期为846.43亿元；成立规模888.08亿元，比去年同期的666.35亿元增长30%以上。

在6月第三周(12-18日)设立的集合信托产品中，房地产行业设立了5个，募集资金22.65亿元，占总规模的38.47%，其中罕见的规模占比最大。在今年5月的第二周(5月8日至14日)，信托融资在房地产行业的比重也排名第一。

自2015年以来，房地产信托已经冷了一段时间。据信托业人士称，在2015年房地产市场去库存化的背景下，许多房地产信托暴露出风险，信托公司开始收紧这类业务。自去年930房地产市场受到监管以来，信托公司对房地产融资项目更加谨慎。根据中国信托协会的数据，截至2016年底，资本信托投资房地产的规模为1.43万亿元，占8.19%，各信托领域的投资比例从第一位下降到最后一位。

加强监管或把融资规模变成向下的渠道

在房地产市场监管史上最严格的背景下，5月下旬，银监会向银监局下发了《2017年信托公司现场检查要点》，再次将非法开发房地产信托业务列为重点检查对象之一，并对当前流行的“土地收购融资业务”进行了监管，在行业内引起了较大反响。

“正常的开发贷款、并购和经营房产仍在进行，但土地收购已经停止。”福建一家信托公司的一名人士表示。这背后的原因与监管机构上月发布的监管信号不无关系。审查细化到具体的交易结构层面，指出房地产企业土地融资的传统房地产信托交易结构是抵押贷款，所筹集的资金严禁用于土地收购。为避免开发贷款资金的使用受到限制，本次审查的重点明确提到了其他常见的交易结构，包括“股份+债务”、“合伙投资”和“收益权转让”，住房企业通过信托融资和获得土地的可能性基本消除。

除上述审查要点外，监管部门今年发布的45号文件、6号文件等文件也旨在加强对房地产信托的监管。以银监会今年4月发布的6号文件为例，要求各级监管机构重点关注房地产融资比重高、贷款质量波动大的银行业金融机构，以及房地产信托业务增量大、比重高的信托公司。

几家信托公司的负责人表示，今年的房地产信托业务正处于调整期。随着监管力度的加大，很多以前可以发行的产品现在都不能备案了。许多房地产信托改变了发行时间表，一些信托公司已主动停止房地产信托业务。目前，大多数信托公司持观望态度，等待市场形势明朗。

华融信托(Huarong Trust)研究员袁继伟表示，今年以来，一些信托公司收紧了房地产信托业务，在业务领域、信用增级措施和客户资格等方面提出了更高的要求。面对房地产调控的不断升级，一些信托公司正在考虑调整相关的业务准入标准。同时，在持续宏观调控的背景下，房地产信托面临更大的不确定性。随着房地产市场风险水平的上升，投资者的投资意愿会降低，投资收益要求会提高，因此房地产信托的筹集难度会逐渐增加。

根据产业研究，房地产信托业务的规模将明显下降。在当前监管力度加大的情况下，符合监管要求的交易结构将主要限于发展贷款和少量非固定收益股权投资。

业内人士认为，随着监管的深化，信托资金流向房地产的增速预计将趋于平缓。益惠金融信托研究所助理研究员黄万表示，目前房地产信托监管日趋严格，这将使信托公司对房地产融资项目更加谨慎，因此融资规模有望回归下行通道。