70年限售？No！真相远比这厉害！

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暂停交易的万科已经成了大新闻！ 6月6日，在佛山南海桂城平洲5.51万平方米的住宅用地拍卖中，万科给出了令竞争对手最为寒心的报价:

持有这块土地上的所有财产，70年内不要出售！

据悉，这是佛山历史上楼层价格最高的地块，达到每平方米9483元。土地拍卖的规则相对较少:

达到最高限价每平方米15300元后，将转为“自持面积”。最初的报价是10年的自持住宅和2%的投标阶梯；当自持面积达到100%时，它将竞争自持期。竞争报告的阶梯是5年，最高是70年。

经过大约一个小时的竞标，万科最终以25.3亿元的最高价格中标，相当于每平方米15300元的底价，自持面积为100%，自持70年。

也就是说，万科不能出售在这块土地上建造的一平方米的房屋，而只能拥有它们。或者，房子的锁定期高达70年！

比狠，我只服务佛山，只服务万科！

出售70年的真相！

今天的话题真的有狗血的开始！换句话说，在六月七日(宝兄弟写文章的那一天)，一个朋友突然给宝兄弟写了一封信，说:“宝兄弟，宝兄弟，你听说今天已经卖了70年了吗？

鲍哥听了很震惊！嗯？有这么坏的消息吗？

不久，宝兄弟的朋友们把他们看到的东西送给了宝兄弟。

包哥哥看一看！马上，安静下来！所以你在谈论它！

事实上，这位暴力的兄弟朋友提到的70年前的拍卖是6月6日的一则土地拍卖新闻，新闻内容如下:

6月6日，万科以25.3亿元的最高价格赢得佛山桂城家园，争夺100%的自持面积，竞争70年，相当于15300元/平方米的底价。

自我维持是指开发商自己持有该物业，不得转让或出售！地方当局只给开发商一份房地产证书，以确认这部分房产在自持期内的所有权，即产权只能属于开发商。换句话说，在自我维持期间，产权不能改变，开发商不能出售，他们只能想其他办法！最基本的方法是租房。

在70年的自持期内，由于与开发商获得土地使用权的时间相同，它只能出租而不能出售。

说实话，包哥第一次看到这个消息，甚至开始写东西，但苦于微信一天只能发一次。六月七日，宝兄弟这次已经用过了，所以他别无选择，只能充电准备出发。

我不知道这是故弄玄虚，还是有意引起人们的注意，或者我真的不知道，在鲍哥的朋友给鲍哥看的那篇文章中，似乎是在暗示万科70年来在这次土地拍卖中的“自持”行为是第一次。

但这根本不是事实！

万科70年的自我维持一点都不新鲜。早在2016年12月，万科就曾经在北京海淀区拿走了两块土地，100%自给自足，持续了70年。

自北京开创先例以来，广州、佛山和珠海纷纷效仿。只有自持期是不同的，这取决于开发商竞争自持的结果——在土地拍卖中报告自持期和自持面积。(上个月，法华还在佛山拿了一块地，自持期为10年)

回到万科，今年4月28日，万科在广州白云区和黄埔区取得了两块自持期为70年的土地，但自持面积分别为地块面积的50%和55%。

也就是说，这一次万科在佛山拿地，这是万科70年来第五次拿地！

经过70年的自我维持，本质上不存在限制销售的问题，因为根本没有时间销售，那么怎么可能有任何销售限制呢？

从本质上说，这是对政府开发出租房和开发商为未来房地产业低迷寻找出路的一次重大考验。这与限制销售无关！

真正的问题来了。万科怎么想？你为什么要锁定你的销售计划，只租不卖？

事实上，长期租金并非不可能。德国和美国正在这么做，回报率足以让开发商养活自己。

在中国，一线城市和热点城市的租赁需求确实会增加。

根据优科工厂创始人毛大庆(万科前副总裁)提供的数据，北京首次购房者的平均年龄已从2013年的30岁推迟至2016年的34岁。从2010年到2016年，30至50岁的租房人口比例从11%增加到47%。

随着中国一线城市房价的上涨，未来中国全国租房比例将超过30%，一线城市将超过40%，个别城市将超过50%。从人口流动的现实来看，租赁行为主要发生在一线城市，如北京、深圳等。

欧洲和美国确实有经验，租赁市场也有需求。然而，在中国，我们可能都知道，在目前的土地拍卖价格下，可能需要几十年的时间才能在后期仅依靠房屋租赁。

就开发商的宝贵现金流而言，在接下来的几十年里，要想一次看到一笔又一笔的现金，需要花这么多钱。这个过程太长了，不能满足开发商的夙愿，尽快收回资金。

一般来说，这是不经济的！

2017年，世界主要城市的租金收入，绿色代表高收入，红色代表低收入(中国主要城市的颜色最红)

然而，由于万科已经第五次自我维持，万科必须有一个解决租金困境的办法。

然而，现实是，或许鲍哥过于乐观，万科可能还没有想出如何利用自持土地。

据视点房地产新媒体报道，万科为5块自持地块支付了约170亿元的总价，这让市场和同行感到意外，但万科表示“有风险，我们会努力争取。”

此前，万科高级副总裁谭华杰在接受媒体采访时也表示，如果万科通过住宅用地租地建房，租金回报率只有3%，如果加税20%，最终租金回报率只有2.4%，这显然是不可行的。

从万科的回应中，我们可以看到，万科实际上是在摸着石头过河，一步一步地走出摸索。

如果万科能够在监管收紧、房地产行业持续下滑的背景下，找到一种方法帮助开发商找到一种清晰、清晰、可持续的盈利模式或商业模式，这不仅有助于缓解开发商在短期内对土地拍卖市场的疯狂，还能进一步为楼市降温；从长远来看，大力推进租赁住房建设对国家将有非常积极的意义。当然，这也将使万科再次站在未来房地产行业发展模式的桥头堡上，脱颖而出！

经过长时间的胡言乱语，看来鲍哥写这篇文章的目的是祝万科好运。如果你真的以这个抒情的评论结束，估计读者和朋友会有想法。

自给自足的出路

别担心，以下将是本文的核心。鲍哥打算写一些自持模式下开发商可能的盈利模式，或者支持开发商继续自持模式的动能。

让我们来谈谈一条被篡改过的道路，它暂时不会起作用。

当初，万科在北京拿下两个自持住宅区时，曾经考虑过通过众筹模式将项目拆分成参与众筹的企业可以接受的股份。参与众筹的企业将出资支持万科发展，这些企业还将支付后期物业管理及配套项目等运营费用。

在这种模式下，万科可以提前收回现金，化解风险；参与众筹的企业可以享受万科更低的租金和高质量的配套服务。

然而，4月14日，北京市住房和城乡建设委员会发布了一份文件，这使得众筹模式戛然而止。

文件内容如下:北京市住房和城乡建设委员会要求开发商自有商品房的持有期限应与土地出让期限一致，最长租赁期限不得超过10年，不得出租出售。

由于无法转让所有权，即房屋的产权，参与众筹的企业需要获得长期租赁，才能享有与投标价相等的房屋权利。根据文件规定，租赁期不得超过10年，不得以出租方式出售，这意味着众筹参与者参与的可能性已经消除！

众筹模式不起作用，我该怎么办？

1、未来模式——房地产投资信托基金

目前，reits模式是讨论最多的。

房地产投资信托基金(Reits)是房地产资产证券化的一种方式，其中文全称是房地产信托投资基金。简单地说，就是将房地产作为一个有形的实体设计成相应的金融产品，通过出售金融产品来帮助开发商提前回收流动性，以满足开发商对现金流的要求。

金融产品的受欢迎程度相对较高，尤其是与流动性较低的资产房地产相比。因此，如果我们走这条路线，我们可以加快开发进度和支付速度，并帮助开发商从事房地产开发更快。

美国最大的房地产公司西蒙房地产(Simon Real Estate)利用房地产投资信托基金(reits)快速打造高质量的商业地产，加速中小房地产公司最大规模的并购，从而迅速成为美国房地产行业的领导者。

然而，西蒙房地产公司主要使用商业地产，这意味着万达可能更合适。对于万科和其他房地产公司来说，这种模式是否被克隆到住宅领域还有待讨论。

此外，这里还存在一个问题，因为所有权是不能转让的，而中国类似reits的金融产品才刚刚起步，所以在设计金融产品时，必须实现所有权和收益权的分离。(这还取决于金融监管机构的一些规章制度)

根据韩毅智库的分析，在这种模式下，开发商可以快速获得现金流并进行其他项目开发:

研究总监张华东表示，开发商可以通过资产证券化将租赁项目打包成金融产品，从而获得高额现金流，开发其他项目。“根据租赁协议，未来的现金流可以计算出来。如果有稳定的现金流，就可以证券化。租金是1亿元，打包成一个10亿的金融产品。年化回报率为10%。”

当然，reits也有一个副作用，那就是它会加速大鱼吃小鱼的趋势，加速行业集中度！随着西盟房地产公司的做大做强，房地产行业的并购浪潮可能即将到来！

2.抵押融资

目前，对于自住住房的抵押没有明确的规定，所以绝对不可能分割抵押，但将来可以将银行作为一个整体抵押。此外，抵押时，应根据房地产价值或房地产价值进行评估，而不是计算租赁的回报现金流。

如果是这样，从现金流的角度来看，结果类似于房地产投资信托，但从风险的角度来看，风险并没有分散，仍然在开发商和银行。

3.减税和免税

前两个可以用开发模式来描述，而后面的可能是一些分散的好处，帮助开发者推广他们自己的业务。

首先是税收减免。

对于租赁市场，目前有很大的上市倾向。

例如，广州曾经写道，

个人出租房屋，按5%减1.5%的税率计算缴纳增值税；个人租赁住房月收入不超过3万元的，2017年底前可按规定享受增值税免税政策，个人租赁住房收入减半征收个人所得税；对普通纳税人租赁营改增试点实施前取得的房地产，允许选择简单的计税方法，按5%的征收率计算缴纳增值税。关于个人租赁住房的租金支出，结合个人所得税改革，我们将对相关费用的扣除进行整体研究。

成都也说了。

为了鼓励住房租赁消费，将给予税收优惠政策。对于2016年4月30日前收购的房地产，包括房屋租赁企业在内的普通纳税人可以选择简单的计税方法，按5%减去1.5%的税率缴纳增值税。个人出租房屋，按5%减1.5%的税率计算缴纳增值税。其他月租金收入不超过3万元的个人，可在2017年12月31日前享受增值税免税政策。

不难发现，这些政策的主要目标是个人。

包兄认为，如果开发商在租赁方面被视为独立个体，结合国家目前的租赁市场政策，今后可能会出台更多优惠措施鼓励开发商从事租赁项目，减税是最有可能的。

虽然减税和免税不能直接增加收入，但对于目前回报率越来越低的开发商来说，降低的成本不是小数！

4.隐性收入

开发商依赖信贷进行债务融资。当然，信用的建立主要依赖于业绩的支撑和现金流的稳定。然而，事实上，信贷并不是没有一个严格的标准，特别是对于我们国内的信贷。

作为对政府号召的回应，万科主动测试了长期租赁市场，这实际上增加了万科在政府层面的信用以及在国有银行眼中的地位。这样一来，凭借其在可自我维持的房地产领域的声望，万科或许可以从国有银行获得更多信贷，并在其他方面获得地方政府的支持。

此外，事实上，自持住房不仅可以在租房上做文章，还可以在支持教育、医疗等高附加值产业上做文章。

尾部评估

最后，宝兄弟想说的是，万科以自己务实的态度，从万科在连锁置业的持股，到积极开拓长期租赁市场，为房地产行业的未来做了一个重要的注脚！

可以预见，未来随着金融业的进一步改革和完善，随着90后年轻人住房意识的转变，以及一线城市高房价的负面影响日益突出，房地产业的重要发展方向将是金融化、租赁化和服务化。

在此之前，将会有越来越少的大规模打桩。不能及时跟上房地产行业变化的从业者很可能会逐渐被市场淘汰。从某种意义上说，万科正在改变房地产行业的生活，以延续自己的生活。

我希望在未来，除了开发商，更多的人将真正受益于我们在千千(603883，诊所股票)！