最严资管4号文下发后 仍有私募房地产项目排队备案

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上海一家中型私募公司告诉记者:“业内对‘暂停备案’的理解是，备案的排队时间一直在延长，而不是完全停止。房地产项目作为资产短缺情况下风险和回报合理的投资类别，仍将由私募股权机构作为长期产品线运营。”

中国证券报(记者朱先佳)2016年12月底，中国科学技术基金会发布了《私募股权资产管理计划备案规范第4号》，或限制证券期货经营机构设立的资产管理计划投资房地产项目。据记者了解，自“四号文件”出台半个月以来，民营房地产项目并未完全停止，仍有项目在排队等待备案。

上海一家中型私募公司告诉记者:“业内对‘暂停备案’的理解是，备案的排队时间一直在延长，而不是完全停止。房地产项目作为资产短缺情况下风险和回报合理的投资类别，仍将由私募股权机构作为长期产品线运营。”

私募:业务照常萎缩

根据征求意见稿的内容，如果证券期货经营机构设立私募股权管理计划，直接或间接用于房地产价格上涨过快的城市的普通住宅房地产项目，暂不备案。然而，一些私人股本机构并没有止步于此。2017年初，房地产融资项目继续有序推进。

在接受记者采访时，上海一家中型私募公司表示，它应该更全面地审视这些文件。“我们的理解是，‘四号文件’只是延长了申请的排队时间，并没有完全否定房地产项目的融资。目前，我们有一个约500万英镑的房地产融资项目，正在准备申请备案。”在采访中，许多私募表示，他们仍将抓住机会推出此类产品，因为在他们看来，在持续一年多的资产短缺情况下，房地产仍是一个相对稳定的投资领域。此外，据记者了解，此类非标准产品的私募仍可备案，最新的非标准产品已于2016年12月26日通过备案。从具体的投资方向来看，私募股权基金的非标准投资对象大多是银行或个体户无法投资的对象，尤其是房地产和地方政府融资。

然而，面对历史上最严格的“四号文件”，私募领域明显萎缩。以前，房地产融资的规模是几千万甚至上亿，现在有些产品只有500万元。“在‘四号文件’的新环境下，我们也为产品分销的失败做好了准备。”上述私人投资者直言不讳地表示。

证大集团总裁助理兼私募股权投资总监谭家龙对记者表示:“传统上，私募股权业务主要分为两部分:股权资产管理和债务资产管理，其中债务业务通常被称为固定收益业务。房地产资产管理是私募股权机构的重要方向之一，在固定收益业务中占有相当大的比重。”分析师指出，鉴于此，资产管理公司不会轻易退出这一领域，以培养一个完整的业务线。

资产管理产品的融资优势明显

对于融资困难的房地产企业，国内融资渠道进入速冻模式后，只能转向海外寻求资金援助。根据第三方机构的统计，自2016年12月以来，荣信、碧桂园、万科、徐汇控股已经发行了美元债券，大部分已经超额认购。然而，据记者了解，此举大多出于无奈。

数据显示，国内信托aa级房企的平均融资成本为8%，而私人房地产项目的融资成本不会明显高于这一水平，已经接近甚至捆绑了房企海外美元债券的票面利率。例如，在幻想曲中，2021年到期的4亿美元债券最近发行，票面利率为7.375%。2016年初，新城发展回购2亿美元，2018年到期的美元债券票面利率为10.25%。

让房地产企业头疼的是，在美元升值的背景下，国内企业发行美元债券时不得不承受汇率的波动。根据美联储今年首次利率会议的记录，美联储可能在6月份开始加息。因此，房地产企业发行美元债券的成本将进一步增加，房地产企业的融资成本将不可避免地增加。

一位不愿透露姓名的私人股本机构人士指出:“一旦监管放松，房地产企业的融资需求仍然非常强劲，而这部分高成本的美元债务需求预计将加速其回报。”这可能是大多数机构仍愿意在最严格的监督下“维持产品线”的初衷。