从美国看中国：下一轮地产发展的源动力曝光

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美国作为一个成熟的市场，在次贷危机之后，能够买房的人越来越少，导致租金不断上涨。纽约租赁市场有两个驱动力:第一，就业人数正在增加；第二，抵押条件越来越严格。

明袁俊有以下判断，其中一些可能与一些人的常识不同: 1。一线房价越来越高，越来越多的人买不起房，但租金会上涨，限购和贷款会客观上促进租金上涨； 2。如果不考虑货币发行，房价的上涨将逐渐放缓，而租金的上涨将成为买家新的信心支撑； 3。租金的增加会迫使收入增加，但租房者的生活水平可能会下降； 4。在租金上涨的过程中，将会有大量的红利和创业及财富创造的机会:努力提高交易效率；收集和保留房屋以获得租金差额；房屋内部装修... 5。在一线城市，有房者和无房者之间的贫富差距将会扩大，2017年下半年将是上车的难得机会。 明袁俊将在下面给出细节。越来越多的人买不起房子租金将会上涨对购房和贷款的限制将会推高租金旧城改造也会推高租金一线城市的房价越来越高，买得起房子的人越来越少。结果会是什么？一线城市的购房限制越来越严格，有资格买房的人也比以前少了。这会导致什么？ 明·袁俊告诉你，结果可能与许多人想的不同:它会推高租金。此外，租金上涨的原因不止两个。 买房和租房虽然相关，但实际上是两个市场，都与供求有关。随着空一线城市土地的紧缺，一线租赁市场已经成为一个稳定、成熟的市场，与供求关系越来越正相关。能买房子的人越来越少了。自然，租房的人越来越多，房子的数量也相对固定，这就不可避免地会导致租金的上涨。你可以和明·袁俊一起看看美国的情况。作为一个成熟的市场，在次贷危机之后，越来越少的人能够买房，这导致了租金的不断上涨。 2016年4月美国平均租金为1，407美元，比2015年同期增长2.6%。著名的租赁网站Zillow预测，到2017年4月，美国的整体租金将增长1.75%，达到平均1431美元。在一些受欢迎的城市，房租的上涨甚至更可怕。 圣何塞，作为高科技公司的聚集地和硅谷的核心地区。2016年4月，平均租金高达3，729美元。与2015年相比，增长了8.04%。预计2017年同期将增长7.99%，达到每月4027美元。2016年4月，纽约的平均月租金为2，411美元，比2015年同期增长4.3%。请参见下面zillow的统计图表中反映的情况。

此外，过去两年的租金加幅，是在以往连续多年加幅的基础上进一步增加的。在此之前，2015年7月，纽约核心区曼哈顿的租金中位数在2014年7月的基础上同比增长了5.5%，曼哈顿的平均租金飙升至每月4022美元。 2014年，美国867个城市中的672个城市的租金同比增长，全国平均同比增长2.8%。在全国范围内，租房者需要将收入的29.5%用于支付房租，这高于房地产泡沫之前(1985年至1999年)的24.9%。从2006年到2013年，华盛顿的租金价格中位数在七年内增长了21%；纽约增长了12%。为什么美国的房租一直在高速上涨？ 纽约当地房地产交易专家认为，纽约租赁市场有两个驱动力:第一，就业人数正在增加；第二，抵押条件越来越严格。 2008年次贷危机后，美国银行收紧了货币政策，而紧缩的抵押贷款条件减少了购房者的数量，导致人们对住房日益增长的需求只能通过租房来实现。在美国，一半以上的房客将收入的30%用于租房；十年前，因为更多的人可以买房子，他们只把收入的18%花在租房上。 在2005年左右的房地产繁荣时期，美国的住房拥有率超过了69%；2015年，这一比例降至63.7%，为1990年以来的最低水平。实际的房屋拥有率甚至更低，因为数以百万计的房屋被法院拍卖或属于负资产。与2014年第一季度相比，2015年第一季度租房的家庭数量增加了180多万，而房主数量减少了38.6万。结果显示，在波士顿、洛杉矶、纽约和迈阿密，2013年60%的居民是租房者。在芝加哥，租户数量从2006年到2013年增加了12%。 在中国一线城市，人口的持续增长与美国大城市相似，但除了供需矛盾外，以下特殊因素也会推高租金: 限购和贷款政策将进一步减少购房人数 美国银行主要从还款能力的角度降低贷款目标，首付也很低。然而，中国对购房和贷款的限制阻止了更多的人买房。明袁俊认为，这是一把双刃剑，既限制了房价的上涨，又导致租房者数量的增加，推高了房租。 在第二老城区改造减少低端供应、增加豪宅供应之前，一线城市出现了大量的城中村和老小商品房，起到了缓冲作用，使住宅价格不敢太高。随着旧城改造和城中村改造的推进，这些便宜的房子会越来越少。进入市场的新房子仍然很豪华。这将推高租金。 这三栋房子更多地由机构控制，这推高了租金价格 中国的大多数房子都在个人房东手中，而机构供应只占不到5%。在美国，30%的租赁是制度化的，在日本，80%的租赁是制度化的。随着房屋被机构进一步集中和控制，它们对行业的影响将会增加。然而，代理机构将更快地对新情况做出反应，并有更多的动机追求利润，因此租金将进一步上涨。 第四，由于各种出于安全原因的政策，诸如旧房翻新和房屋分割等租金削减的效果有限 曾经在一线城市有“胶囊公寓”，但由于人均面积和消防出口不符合要求，它们被封闭了。一些企业将旧工厂改造成公寓，这些也受到了调查和处理。 因此，相关的安全规定使得可以租赁的单元不可能无限缩小，并且通过将硬件转换为缩小房间来降低租金的效果是有限的。 收入和租金相互影响[h/]租金的增加会迫使收入增加[h/]，但租房者的生活水平可能会下降[h/]明袁俊认为，一线城市的房价与人均收入之间并不完全相关，一线城市的房价是由高净值群体的数量决定的。 一线城市的租金与人均收入之间存在相关性。如果你付不起房租，租房就成不了真正的需求。然而，租金和个人收入之间的关系可能并不像你想的那样完全一样。 1。租金与个人收入的比率可能很高，直到达到人们的承受极限。人们普遍认为，抵押贷款占个人收入的比例最好不要超过一半。那么，房租能占到个人收入的多少呢？ 事实证明，它可能非常高。最高租金甚至可以达到个人收入的2/3。 例如，如上所述:在美国，一半以上的房客将收入的30%用于租房；十年前，因为他们只花了收入的18%。在美国和英国，刚毕业几年的年轻人房租占他们收入的25%-50%。毫不奇怪，纽约和伦敦的这一比例分别达到了40%和50%。 根据中国一些网站的统计，最极端的情况是收入的2/3用于租房，因为客户认为他的工作需要足够的精力，而支付高额租金以节省通勤时间可以赢得未来。第二，房租的上涨会迫使收入增加，但租房者的生活质量可能不会提高。在此之前，一些研究机构指出，根据他们的研究，租金增长率领先工资增长率9个月。 也就是说，在某些情况下，由于租金过度上涨，企业将被迫提高工资。如下图所示。

造成这种现象的根本原因是中国的人口红利正在逐渐减弱，而不断上涨的房租使得工人们要求更高的工资，这在很多情况下是企业被迫要满足的。政府保障就业和支持底层的政策也使得市场缺乏剩余劳动力的缓冲。下图显示了历年租金与工资之间的关系。

然而，虽然租金上涨等可能会迫使工资上涨，但这并不意味着租房者的生活水平会提高，相反，它可能会下降。随着工资的上涨，其他行业的价格指数也会上涨，如下图所示。

最终，在房租和各种生活费用上涨后，尽管工资上涨，租房者的生活质量反而可能下降。 租金上涨带来了大量红利，这对所有房地产业主来说都是一个创业机会。租金的增加意味着资产的增值，这将产生以下红利，这是所有房地产所有者的创业机会。看看你是否能抓住它: 如果你不考虑货币过度，房价的上涨将逐渐放缓，租金上涨将成为买家新的信心支撑[这很低，远低于一些回报率为5%的保险。 那为什么还有很多人愿意把他们的资产放在他们的房子里？房价会继续上涨。 明袁俊曾经说过，房价上涨有三个主要原因:货币过度、供需矛盾和城市基础设施。随着城市群的形成，供需矛盾将逐渐减弱，城市基础设施逐步建成后，边际效应将降低。 因此，如果货币在未来不超支，房价的上涨速度将会放缓。这时，房租上涨将成为人们继续投资房地产的原因和动力，并成为新的信心支撑。这是未来新房交易的主要支撑之一。 二.提高交易效率 这是链家和方多多目前努力实现的目标。随着租金的增加，资产的价值会上升，交易过程中产生的收益也会上升。高效率可以最大化利润和吸引顾客。 第三，保留房，赚取租金差额[h/]许多长期租用的公寓和联合办公室都有这样的想法:现在保留房签署长期合同，当租金上涨时，他们可以获得一些东西。 事实上，之前的模型也是成立的，但是当时新屋市场的利润太高，大家都不在乎。 2016年，与每平方米年租金相比，北京和上海的房价分别为1.8和1.9，深圳为1.7，回报率非常低。然而，当我们将2016年的租金与2011年的房价相比较时，即五年前，北京和上海的租金是3.6英镑，深圳是4.6英镑。这是一件有趣的事情，也就是说，控股本身就产生价值。 四次硬件升级以满足新的需求[h/]十年前，两个人不可能租一个大办公室，因为他们想在市中心以低价舒适地生活。现在，市中心的公寓和中创空客房已经出现。 有三个子行业: 1。建造新房子出租。 根据美国商务部2014年发布的数据，2014年7月新屋开工数增长了15.7%，远远超出预期。捐款主要来自出租的多户住宅，包括公寓楼。7月份，多家庭住房开工数量环比增长33%，达到2006年1月以来的最高水平。 2。重建旧房子出租。 各种各样的旧工厂、由滞销项目改造而来的新公寓，以及联合办公的空客房都在其中。 3。存量房屋的装修和装修 由于需要装修，装修本身就能赚钱，万科和链家成立了合资公司万联。二手房的装修。据说现在每个月可以下一两千个订单。 V .持有财产，提供各种专业服务，最终实现资产证券化 公寓、联合办公等。，许多租金本身并不盈利或不盈利，它们主要依靠各种服务来赚钱。 开发商自己拥有的企业和财产有赚钱的能力。他们可以与金融合作，以租金为目标，建立房地产投资信托基金或类似的金融产品。他们也可以考虑成为上市公司或被上市公司收购。在资本市场，溢价的倍数是惊人的。 最后，明袁俊想说的是，由于房价和房租的持续上涨，在一线城市，有房者和无房者之间的贫富差距将进一步扩大。因此，在2017年下半年，那些有能力买房的人应该尽快开始。上车的机会真的很少。当然，这个建议仅供参考。 作者:王恒佳，明远房地产研究所总编辑。