禹洲地产2016年整体毛利率逾36% 税项及合作项目削弱盈利

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人民网北京3月23日电(余彦明)香港上市房地产开发商禹州房地产(股票代码:01628.hk)公布了其2016财年业绩的初步公告，该公司目前的合同销售额增长了约三分之二，达到近233亿元。营业收入增长32%，达到137亿元，公司整体毛利率超过36%。

去年，禹州房地产的合同销售额刚刚超过140亿元人民币。2016年，公司销售面积和价格的增加促进了公司的销售。其中，销售面积增长了30%，平均销售价格增长了27%。

与其他房地产公司相比，禹州房地产的合同销售额更接近其股权销售额。在禹州地产本期投放市场的30个项目中，只有6个是合作项目。除去外部权益，禹州房地产权益归属销售额约为197亿元。

厦门、福州和合肥仍是禹州房地产的重灾区。2015年，这三个城市的合同销售比例分别为41%、10%和30%。2016年，由于新增销售城市的增加，该比例被稀释至28%、7%和23%。

南京、上海和天津紧随其后，目前的合同销售额分别占14%、14%和6%。上海和南京的销售明显改善。2015年，上海的市场份额只有7%，而南京的市场份额接近于零。2014年，南京是禹州房地产的一个新城市。

在房地产上市公司中，禹州房地产的毛利率是惊人的。2016年，禹州房地产结算137亿元，确认为营业收入。营业利润近50亿元，同比增长1/3，毛利率为36.27%，比上年毛利率35.75%继续上升。

高利润项目将导致税收支出增加。本期，禹州房地产缴纳的税费超过21亿元，比上年减少15亿元。其中，企业所得税约11亿元，土地增值税约10亿元。

除当期已缴纳的税费外，如禹州房地产资产负债表所示，公司的递延税款资产约为3.7亿元，预计在未来财政年度冲减税费，但冲减金额较上年有所减少。公司的递延所得税负债近9亿元，与去年基本持平。

预付土地增值税和企业所得税增加到5.4亿元，去年流动资产低于2.1亿元。此外，禹州房地产应缴纳的企业所得税和土地增值税也从去年年底的22.7亿元增加到30亿元。

税收支出的急剧增加抑制了公司净利润的增长。禹州房地产本期实现净利润近21亿元，净利率高达15.3%，净利润同比增长1/4，低于营业利润增长1/3。

同时，由于合作项目的增加，禹州房地产非控股股东当期净利润超过3亿元，去年仅占1100万元，导致上市公司股东应占净利润不足18亿元，同比仅增长7%。然而，禹州房地产仍实现了接近13%的核心净利率，这在业内是很高的。

这也得益于禹州房地产成本控制能力的提高。在目前的公司成本中，销售和分销成本与去年基本相同。考虑到公司当前合同销售额的增加，这一成本的增加相对较低。

还应该提到的是，推动禹州房地产盈利的因素包括公司本期出售投资性房地产，增加收入1.7亿元。

禹州房地产的利息支出仍然很高。本期，公司为银行贷款和高级票据支付利息支出近16亿元，上年为13亿元。与此同时，禹州房地产选择赎回连续两年提前发行的债券和票据，这带来了近2亿元的损失。

但是，由于公司在建开发项目的增加，利息资本化后的13.4亿元利息费用计入会计，计入在建项目成本。因此，公司本期融资成本为4.4亿元，比上年的3.5亿元有所增加。

2016年，豫州地产提前赎回了票面利率为10%的15亿港元债券和票面利率为8.75%的3亿美元高息票据，尽管亏损2亿元人民币，但公司加权融资成本下降至6.08%，上年为7%，2014年为8.49%。

该公司的计息负债规模正在扩大。禹州房地产当期计息负债258亿元，比去年年末的201亿元增加57亿元。剔除手头现金资源，净负债比率为71.7%，上年为79.4%。

2016年，禹州房地产投资近169亿元新增土地储备，增加建筑实用面积265万平方米。期末，公司土地储备的可销售建筑面积为954万平方米，近70个项目。

《人民日报》记者注意到，禹州房地产的城市土地储备结构相对稳定，这反映了公司区域发展战略的趋同性。期末，合肥、厦门、福州、上海、南京等主要城市占本集团土地储备的比例与2015年相同。

禹州房地产宣布，公司2017年的合同销售额为300亿元，公司为此准备了500亿元的价值，其中上半年和下半年的价值各占一半左右，新推出的价值占75%。在500亿元人民币中，合肥、厦门和上海各占20%左右，杭州、福州和南京各占10%左右。

该公司还大幅提高了合作项目的比例。截至2016年底，按照权益法计算，禹州房地产对合资公司的投资接近73亿元，上一年对合资公司的投资余额不足1亿元。本期，禹州地产在合资公司收入中所占的份额也接近1亿元，而去年亏损4200万元。