房地产税制改革不妨借鉴台湾经验

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虽然“加快房地产税收立法，及时推进改革”的建议已经提出三年多了，但住房和城乡建设部最近表示，“有关部门正在按照中央的要求开展工作。”日前发布的《国务院关于2017年立法工作规划的通知》没有将该法纳入今年将完成的项目。房地产税似乎将被推迟。笔者认为有两个主要问题难以达成共识:一是何时以及如何开征房产税？第二，开征后，对增加地方财政收入和调控房价有什么影响？后一个问题尤其重要。

要回答上述问题，我们不妨借鉴中国台湾(以下简称“台湾”)的经验。原因有三:一是台湾于1936年开征土地税，1941年开征房产税，历时较长，实践经验丰富；第二，台湾与祖国大陆一样，土地资源匮乏，住宅风格与住宅开发模式基本一致；第三，mainland China人和台湾人有着相同的文化背景和“从土地上赚钱”的观念，他们拥有较高的住房拥有率和对房地产投资的高度偏好。

在2016年1月1日之前，台湾一直实行“分税制”的税制模式。与美国和其他西方国家不同，台湾没有特别的房地产税，但对住房和土地分别征税，这与中国大陆类似。在房地产持有过程中，台湾对住房和土地分别征收房产税和土地税；在房地产交易中，对住房和土地交易分别征收所得税、土地增值税和特殊商品及服务税。

台湾的房产税是对地面建筑及其附属物征收的。无论是自住房屋还是商品房，现值超过新台币十万元的房屋每年都要纳税，没有起征点，也没有免税额度。国内住房税率为住房申报价值的1.2%-2%，非国内住房税率为3%-5%。房屋公告价值相当于mainland China最低指导价，由市、县房地产评估委员会每三年确定一次并向社会公布。

土地价格税每年根据申报的土地价格向土地所有者征收。土地申报价格不得低于政府公布价格的80%，土地公布价格由市、县土地价格评估委员会确定。与房产税不同，土地税根据土地价格水平实行超额累进税率，基本税率为10‰，最高税率为55‰，但规定自住住宅用地税率为2‰。

土地增值税在土地转让时征收。土地增值税也实行超额累进税率，这与mainland China非常相似。不过，有一个例外，就是如果出售自用土地，在都会区不超过3亩，在非都会区不超过7亩，便会按地价加幅的10%征收，不会过分累进。

台湾的土地增值税与mainland China有很大不同，前者包括土地及其房屋的增值部分，而台湾的土地增值税仅限于土地的增值部分，不包括房屋。台湾房屋转让保费收入需要按年度申报所得税。如果你是个人，你需要申报综合所得税以及工资和投资收入等收入。如果是企业，需要申报盈利企业所得税，税率为17%。

由于台湾房屋和土地转让的税负差异较大，对房屋交易和土地交易征收所得税和土地增值税的“分业经营”模式使税制复杂化，导致偷税漏税。为此，从2016年1月1日起，台湾开始实施“房地产整合税”改革，即在房屋转让过程中，对房屋交易所得征收所得税，而不是对整个房地产交易所得征收所得税。

数据显示，房地产税是台湾地方政府的主要收入来源。这与中国大陆有着根本的不同，在中国大陆，地方政府的主要收入来自营业税、增值税和个人所得税，而财产税、土地使用税和土地增值税只占很小的比例。近年来，像mainland China一样，台湾的房价一直在上涨。从2008年到2014年，台湾的平均房价上涨了48%。为了“抑制”房价，台湾地方政府多次打出“房产税”的旗号。主要采取了两项措施:第一，从2011年6月起，一项被当地人称为“奢侈品税”的“特殊商品和服务税”相当于祖国大陆的消费税，以打击短期“房地产投机”。第二，从2014年6月开始，将提高非自住住房(包括出租和空住宅)的住房税率，以打击投资“囤积居奇”。

虽然业界认为台湾的新“敲门砖”相当有针对性，但事实证明其实施效果非常有限。2011年奢侈税实施之初，房屋交易量大幅下降，大城市房价也短暂下跌。然而，在不到一年的时间里，房价出现了V型反弹。特别是在两年政策期后，交易量和房价双双上升。这一效果与2013年mainland China新中国五条对个人住房转让征收20%个人所得税政策的实施效果非常相似。

业内人士普遍认为，从税制角度来看，台湾“控制房价”效果不佳主要有三个原因:一是税基被严重低估。虽然台湾的税率似乎与世界相当(美国为1.14%)，但房屋税和地价税的计税基础是房屋和土地的申报价值。考虑到人民的承受能力，政府批准的住房和土地的申报价值往往只有市场价格的20%-30%。因此，每年需要缴纳的房产税和地价税的总额实际上只占房屋市场价值的0.4%左右。如此低的实际税率对投资者没有太大影响。二是地方政府的“增税”政策落实不到位。第三，房产税是单一税率，不是累进税率。不管一个家庭拥有多少套房，所有房子的税率都是1.2%。

台湾房产税的经验告诉我们，房产税作为地方政府稳定的财政收入来源是可靠的，但依靠房产税来控制房价的过度上涨是必要的。除了住房供应、货币发行、人口变动等因素外，税收制度本身必须满足三个条件:一是税率不应过低，由评估价格而非市场价格造成的低住房保有税负担对投资者影响不大；第二，有必要对拥有多套住房的人实行累进税率，而不是单一税率，并以梯度方式增加“多套房家庭”的边际持有成本；第三，应准确评估当前的住房价格，税基不应过低，否则累进税率将失去其意义。