房价飙升威胁澳大利亚经济

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日前，世界三大信用评级机构表示，澳大利亚日益严重的房地产开发失衡将对澳大利亚经济的未来发展构成威胁。

据报道，今年3月，澳大利亚房地产价格创下了过去7年来的最高涨幅，澳大利亚监管当局正寻求进一步加强对住房贷款的限制，为火热的房地产降温。

房价飙升

博曼金金融分析师潘玲对《国际商报》表示，澳大利亚的低利率、相对较高的租金收益率、强劲的人口增长以及海外的巨大需求，都在支撑着澳大利亚房价的上涨。此外，澳大利亚的税收制度实际上也鼓励个人出租房产作为一种投资形式，这客观上增加了人们对住房的需求。

根据房地产数据分析公司corelogic4月3日发布的数据，截至3月底的12个月中，澳大利亚8个州和地区首府的平均房价上涨了12.9%，这是自2010年5月以来的最高涨幅。其中，悉尼的房价上涨速度最快。在过去的12个月里，悉尼的平均房价飙升了18.9%，这是自2002年11月以来的最高涨幅。

中国人民大学重阳金融学院国际研究部助理研究员周希蒙分析了《国际商报》记者，发现2015-2016年澳大利亚房地产价格快速上涨的主要原因有四个:低利率环境、土地供应不足、人口增长和监管不力。

汇丰银行(HSBC)首席经济学家布洛赫姆(Bloxham)在研究报告中预测，澳大利亚墨尔本和布里斯班的住房供应过剩将导致2017年房价下跌。其中，墨尔本的平均房价将下降2%~6%，布里斯班将下降4%。

据彭博社报道，澳大利亚移民部长达登表示，政府正在研究相关措施，为火热的房地产市场降温，比如为选择去其他城市的移民提供支持，帮助他们在这些城市找到工作。

此外，达顿说，澳大利亚在接受移民时必须考虑国家利益，从大城市移民到地区城市可能会带来很多好处。他还表示，房地产价格问题应由政府各部门处理，并表示移民局正在寻求与财政部和财政部的合作。

损害经济

需要注意的是，澳大利亚房价飙升的危害将不仅限于房地产市场本身，还会对澳大利亚整体经济构成威胁。

周希蒙指出，澳大利亚房地产泡沫一旦破裂，将冲击以商业和服务业为主的第三产业。尽管澳大利亚的银行盈利能力强，坏账率低，但不断增加的居民债务是一颗潜在的炸弹，美联储加息也可能火上浇油。

标准普尔还在2016年7月将澳大利亚的信用评级前景定为负面，这意味着在未来三年有可能下调信用评级。

在澳大利亚政府于2016年发布年中预算审查报告后，普华永道(PricewaterhouseCoopers)首席经济学家索普(Thorpe)警告称，澳大利亚aaa主权信用评级的安全性令人担忧。据估计，如果降级，政府预算可能在五年内损失70亿澳元。

潘玲还指出，澳大利亚央行面临的挑战是保持低利率，同时让通胀回到目标点。关键是要确保它不会引发房地产泡沫。预计今年5月的联邦预算还将关注房地产市场的承受能力。

幸运的是，目前澳大利亚的房地产价格有下降的趋势。周希蒙说，原因是澳大利亚房地产市场的贷款利率已经上升，监管力度已经加强，而住房供应可能已经超过。随着全球经济继续复苏，大宗商品价格也在回升，这对澳大利亚的整体市场产生了相当积极的影响

不过，周希蒙也提到:“应该注意的是，随着人口的不断增加，支撑房地产价格的各种必要因素仍然相对较强，而澳大利亚的核心地区(墨尔本、悉尼、布里斯班等)。)对外国投资者非常有吸引力。外国购房者的比例在短期内可能会有所波动，但从长期来看仍将处于较高水平，未来房地产价格的波动幅度可能会保持在较高水平。”