“去杠杆”下开发商逆势“抢地”的逻辑

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在金融“去杠杆化”对房地产市场的“双紧缩”效应下，4月份商品房销售面积同比增长率(7.7%)比3月份(14.7%)下降近一半，商品房销售增长率(10.0%)比3月份下降14.5个百分点。

社会融资数据显示，为应对融资渠道的收紧，住房企业开始转向海外和“非标准”。然而，最近国家发改委表示，从第二季度开始，将基本停止向开发商发放海外发债许可。同时，信托、委托、票据等“非标准”融资也将开始受到限制，成本将明显上升。4月份，集体信托的收益率环比上升了2-3个百分点。目前，开发商对销售回报的依赖程度有所增加，今年前四个月销售回报占开发商资金来源的51.2%。

尽管资金链将面临压力，但开发商“扫地”甚至疯狂“抢地”的步伐今年丝毫没有放缓。总的来说，今年开发商的“资格赛”竞争越来越激烈，销售规模和排名的重要性怎么强调都不为过。

随后，融资渠道全面收紧，尤其是占开发商新增融资35%并能改善债务结构的债券发行，去年进入“冻结期”，现金流贡献率最大的销售回报也将随着销售侧热度的下降而下降。为什么开发商逆潮流而动，增加土地市场的支出？

这是“重新进货”的结果。2014年至2016年，全国土地收购总面积呈负增长，年均下降17%。从2014年到2015年，新建筑面积分别下降了10.7%和14%。20多年来，新建筑首次连续两年出现负增长。潜在供给明显下降，但需求在2015年至2017年呈现市场热，导致大部分热点城市(地区)的库存下降至8-10个月。即使在中国内地库存最高的三、四线城市，待售库存也已从3至7年降至约20个月。

从2015年到2016年，资金是宽松的，这使得开发商能够通过多种渠道筹集资金。此外，销售端火爆，房企现金流充裕，资产负债表明显改善。2016年，上海、深圳和内地在香港上市的房地产企业资本状况良好，现金及现金等价物平均净增加额分别为18.66亿元和65.40亿元，同比分别增长91%和85%。除了“补充库存”和充足的资金为开发商“进攻城市”提供弹药外，政策的变化和房地产市场的大环境也是开发商逆潮流“抢”地的原因。稳增长、促转型、防风险将是宏观调控的三大主题，房地产市场的稳定不可或缺。因此，该政策将支持房地产市场，如去库存化，将大城市的需求转移到外围，建设小城镇。

因此，无论是大城市的合理需求、热点城市的过度需求、“回家买房子”的需求，还是基础设施互联带来的需求、大都市建设和人口吸纳带来的需求，都应该得到政策的支持。同时，在“三相叠加”背景下，货币环境总体稳定。对于新旧经济转型过程中溢出的资金，良好的货币环境会刺激房地产配置，这是经济转型过程中的必然结果。最近，房地产企业纷纷下海(海外土地收购和收购项目)，领先的房地产企业在香港高价收购土地，都是针对这部分资产配置需求。

另一方面，中国的城市化已经进入中低速增长阶段，住房供求总体上趋于平衡，空新建住房的开发和销售范围缩小，政策激励的长期效果有限。因此，各大房企都想抓住政策刺激下释放的宝贵机遇。此时，大规模收购土地无疑将抢占“收获市场”的最佳位置。此外，在新旧经济转型过程中，新经济仍然太弱，旧经济短期内难以退出。基于风险防范和资产回报之间的平衡，商业银行也倾向于房地产抵押贷款或抵押贷款。因此，获得尽可能多的土地不仅可以获得更多的低成本资金，还可以借助房地产的“金融加速器”效应，刺激更大规模的土地和房地产开发。这是利润最大化的选择。

(摘自5月24日《上海证券报》)

(编辑:中国商业新闻网