136家房企负债直逼5万亿元 平均每家负债362亿

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上市公司2016年度报告的披露已经结束。据风能统计，136家a股房地产上市企业负债总额超过4.92万亿元，同比增长10139亿元，增幅25.93%。换句话说，截至2016年底，a股各上市房地产企业平均负债达到362亿元。

然而，这136家房地产上市企业的总资产总计为6.37万亿元，同比增长24.76%，与债务增长水平相差约1.2个百分点。此外，据风能统计，2016年，这136家上市房地产企业的平均资产负债率为77.26%，而去年为76.55%，同比增幅不到1个百分点。

值得注意的是，《证券日报》记者注意到，在136家a股房地产企业中，有32家资产负债率超过了80%的红线，占近24%。此外，还有45家公司的资产负债率超过70%，占33%以上。

华泰证券(601688，BUY)的房地产分析师谢浩宇认为，高负债并不是一件坏事。根据34家典型房地产企业的资产负债等经营数据，近两年来，这34家重点企业的资产扩张相当于过去8年的规模，债务扩张的贡献率超过80%。

然而，易居研究院智库中心研究主任严跃进对《证券日报》表示，自2015年以来，由于企业债券的低成本和房企的大规模发行，这些债务尚未进入集中偿还期，预计明年将是债务偿还的高峰期。

近10%的房企负债超过1000亿元

据风能信息统计，在136家房地产上市企业中，有87家企业的负债总额同比增加，占64%。其中，负债100亿元以下的企业72家，占53%；负债100亿元至300亿元的企业有30家，占22%；有8家住房企业负债300亿元至500亿元，约占6%；负债500亿元至1000亿元的企业有14家，约占10%；负债超过1000亿元的房地产企业有12家，占9%。

具体而言，万科、绿地控股(600，606，买)和保利地产(600，048，买)的负债均超过3000亿元，分别为6689.97亿元、6556.62亿元和3498.95亿元。据《证券日报》计算，12家1000亿元以上的企业负债总额为2.87万亿元，约占136家房地产企业负债总额的58%。

从资产负债率来看，不同企业的财务状况是不均衡的。据统计，截至2016年底，24%的房企资产负债率超过80%，23%在70%至80%之间，20%在60%至70%之间。资产负债率最高的企业是圣紫雪(000526，BUY)，高达98.7%。

值得注意的是，一些基准房企的负债率略有上升。据《证券日报》记者统计，截至2016年底，万科a(000002，买入)的资产负债率为80.54%，同比上升不到3个百分点。此外，许多房地产企业的负债率正在下降，包括招商局蛇口(001979，买入)、首开股份(600376，买入)等企业。

然而，我们应该警惕房地产行业不断上升的生息负债。截至2016年底，136家上市房地产企业的计息负债总额为2.2万亿元，而2015年同期为1.83万亿元，分别占当年负债总额的45%和47%。

总之，近两年房企的快速扩张主要是高杠杆模式运作的结果。对此，一些业内人士表示，一旦企业的周转能力受阻，销售收益率将难以维持在较高水平，偿付能力将失控。届时，过高的负债率将成为压倒企业的一根稻草。

债务驱动的扩张已经加剧

值得注意的是，房地产行业的利息支出率已经连续四年下降，从2012年的7.3%下降到2016年的4.9%，下降了2.4个百分点。从趋势来看，住房企业的综合债务成本有明显提高。

然而，融资成本的降低甚至债务结构的优化都不能改变房地产企业债务驱动发展的高杠杆运作模式。更重要的是，目前资产负债表外的融资，如资产支持证券和永久债券，不包括在负债中，流入房地产行业。

谢浩宇表示，2016年a股房地产行业的净负债率为89.4%，34家重点房地产企业的净负债率为97%，略低于2015年，但仍处于历史第二高水平，比2005年高出约60%。此外，从2015年到2016年，34家重点企业的生息债务扩张规模甚至达到了2007年到2014年的8年总量水平。

谢浩宇进一步表示，如果将总资产的增长进行分割，可以分为债务扩张、股票发行扩张和利润扩张。上述34家重点房企中，总市值占a股房企的48%，2016年债务扩张占比84%，高于2015年；份额增长贡献3%，低于2015年；利润增长贡献了13%，高于2015年。

巧合的是，在香港上市的内地地产股也采取了债务驱动的可扩展、高杠杆的运作模式。沈万红远(000166，BUY)分析师李虹指出，融创中国等10家在港上市的内资股的统计数据显示，这10家公司的平均净负债率上升了5个百分点，从2015年底的74%上升到2016年底的79%。这主要是受融创中国的拖累，该公司在2016年购买了土地，其净负债率从76%飙升至208%；与此同时，以高股息著称的高杠杆开发商R&F地产的净负债率继续从168%上升至175%。

另一方面，下降幅度最大的三家公司是碧桂园、远洋运输集团和保利地产，其净负债率分别下降了39个百分点、25个百分点和20个百分点。从绝对数字来看，融创中国(208%)、R&F地产(175%)和保利地产(108%)位列前三，而华润置地和中国海外仍处于24%和7%的低水平，其他开发商的净负债率在40%和70%之间。

谢浩宇预测，2017年，债务扩张和股票发行扩张都将受到明显抑制，利润扩张将成为主流。因为负债中的预收账款的扩大会增加，它会转化为利润。

不过，严跃进告诉《证券日报》，过去两年宽松的融资环境已经过去。自去年11月以来，住房企业融资环境收紧，去杠杆化力度加大。此外，今年的监管政策已经全面超重。预计明年债务偿还高峰到来时，一些房企将无法承受财务压力。记者王立新