洛杉矶或闹“房荒”？一切始于房租管控政策

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将在洛杉矶市中心出租的房屋

最近，一个著名的金融博客zerohedge写了一篇文章，报道说由于严格的租金控制和限制政策，洛杉矶可能会出现住房短缺。房东不能提高租金，房客也没有房间出租。

在美国，洛杉矶的房地产市场是美国房价最高的市场之一。现在，洛杉矶当地政府正在考虑扩大租金管理的范围，以解决房价过高的问题。支持加强房租管理的人认为，如果这项新法案能够获得州立法机构的通过，洛杉矶和其他地区的地方政府将能够扩大房租管制法律法规覆盖的房屋数量，这也将限制房东提高房租的比例。

然而，分析人士认为，像所有其他政府价格控制政策一样，租金控制政策可能导致只有少数人能够以低价租房，而大多数有住房需求的人无法享受相关资源。

目前，洛杉矶当地政府已经采取了一些租金价格控制政策。根据规定，当房东向租房者提高租金时，租金涨幅不得超过上限。然而，根据《洛杉矶周刊》的报道，如果一个房子的房东决定把房子租给一个新的承租人，房东可以根据市场水平以任何比例提高租金。

因此，目前的租金价格控制政策造成了租房者和房东都吃亏的局面。在正常情况下，房东希望尽可能多地与租房者签订长期租赁合同，这样房东就可以减少空家的广告和住房费用，省去为新租房者安排房间的麻烦。与此同时，租房者也希望维持长期租赁协议，以避免自由和耗时的搬家活动。通过这种方式，房东和租房者都有保持长期租赁合同的动机。

但是，如果当地政府限制房东提高租金，即使房东与租房者关系良好，房东也会有动机终止与当前租房者的租赁协议，这样房东就可以向新租户收取更高的租金，以抵消房屋装修和设施维护的费用。然而，目前的租金价格管制政策也有一个优势，即至少这一政策漏洞仍然允许房东赚取更高的利润，并鼓励房东不时建造新房子或翻新现有房子。

然而，如果洛杉矶地区的地方政府提出的新的租金价格管制条例得到遵守，这一现有的政策漏洞将被堵塞。然而，房地产市场上廉价住房的供应增长可能没有政策支持者想象的那么快。相反，分析人士认为，我们可以预见，由于缺乏利润来源，新建房屋的数量将会下降，房东没有动力翻新现有房屋，导致潜在租房者的住宅资源越来越少。

首先，如果当地政府加强对租金价格的控制，而租金收入增加了空，投资回报率将无法支付建造房屋的成本，那么越来越少的人会愿意投资建造新的房屋。与许多反对市场经济概念的人的想法相反，如果租金价格不是由住房供应成本或供应商的潜在投资利润决定，而是由政府政策强制限制在市场价格之内，那么建筑商获得的租金收入就无法支付新房的成本和维修费用，这些供应商就会退出住房市场，转而投资其他项目。相反，如果没有租金价格控制政策，租金价格由住房市场上的租房者决定，一些投资者会在预期获利的前提下建造更多的住房。

根据经济学家卢恒宇·希斯莱特的理论，在市场经济中，价格管制政策会扭曲市场的供给关系，导致许多意想不到的后果。随着租金价格管制政策的实施时间越来越长，租金管制政策的不良后果也越来越严重。由于缺乏盈利动机，市场上很少有投资者愿意建造新房出租。随着通货膨胀率的上升，房屋建筑价格上涨，原有的租金价格上限无法为房屋供应商带来任何利润。随着这种供需不平衡的继续恶化，政府最终将认识到政策的错误，并免除新建房屋的租金价格控制和监督。

然而，由于以往政策的影响，旧房租金价格几乎被政府政策所卡住。考虑到货币贬值的影响，房东对新房征收的市场租金可能比同等面积的旧房高十到二十倍。这发生在二战结束后的法国。在这种情况下，即使旧房长期租户的数量增加或住房条件恶化，这些租户也肯定没有动力搬到新居。

因此，政府推行的租金管制政策只会导致住宅楼宇的浪费。这种政策实际上有益于那些已经在一个城市或地区拥有住房的人。相反，那些没有房地产的人会更加难过。允许房东自由地将租金提高到市场价格水平可以帮助所有潜在的租房者享有同样的住房资源。

分析人士指出，如果我们仔细考察一下目前洛杉机的租金价格管制政策，我们就会意识到，正如经济学家卢恒宇·希斯莱特的理论所预测的那样，新建住宅不在住房价格管制政策的管理范围之内。然而，今天支持租金价格管理政策改革的积极分子希望取消这一豁免条件，扩大租金价格控制政策的适用范围。一旦这项新的政策法案获得通过，那些没有签署租房协议的潜在租房者将很可能找不到任何住房资源，不管是旧的还是新的。

对于那些适用租金价格管制政策的旧房，现有的租房者将会抓住这些住房资源不放，因此新的租房者将没有机会租用租金价格受政府政策控制的房屋。同时，由于租金管制政策设定了租金上涨的上限，新建房屋的租金收入不能为投资者创造利润，也没有人愿意新建房屋出租。因此，如果全面控制租金价格的政策法案获得通过，租赁市场现有的住宅资源将越来越少。那时，租房者可能会选择租金无限制上涨的单户住宅，否则，这些潜在的租房者只能搬到附近没有实施租金价格控制政策的地区。

无论如何，全民控制租金的政策，实际上会增加租金成本，减少租金选择。在新的政策框架下，潜在的租房者别无选择，只能选择单户住宅。不受租金管制政策限制的单户住宅将为房东创造相对较高的租金收入，这将降低租房的人均密度，并剥夺房东和租房者在高密度住宅中可以享受的规模经济。与此同时，那些需要多户建筑的大家庭却找不到他们需要的住房资源。这些大家庭只能被迫搬到其他地区，这将增加这些租房者上班的通勤时间。

然而，从另一个角度来看，对于许多支持租金价格控制政策的地方政府和居民来说，减少多户住宅、人均住房密度和租户可能是一件好事。长期以来，当地政府出台了一些政策，如分区规定、新的建筑监管规定、停车规定和人均住房密度限制等。，以限制新建房屋的数量。

此外，洛杉矶房地产市场价格高的根本原因是居民太多，租金价格高的主要原因不是房东太贪心，随意抬高租金价格，而是大量租房者希望获得相对较少的住房资源，这促使洛杉矶租金价格上涨。

分析人士认为，地方政府实际上是住房供应短缺和租赁价格高的主要原因。在加州，当地政府对新房的数量和类型有很强的控制力。根据当地政府颁布的分区规则，理论上每个城市都可以决定当地可以容纳的房屋数量。市政府有权发放新的住房许可证或要求公众审查，并决定住房开发商是否需要进行高成本的环境评估和相关费用，并决定住房停车位和设计布局的细节。根据哈佛大学和宾夕法尼亚大学的研究，这些严格的地区监管权可能是加州房价高的原因。

分析人士指出，即使政府通过行政政策压低租金，住房资源也不会像支持者想象的那样出现在空。简而言之，假设租赁市场的需求在未来保持不变，解决住房市场供应部门的平衡问题的唯一途径就是建造更多的住房。相反，控制房价的政策显然不能解决这个问题。