拿地3年后 远洋地产切割通州核心区公寓项目予北京万科

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图片/绿地中央广场1号楼21层俯瞰在建的通州运河核心区。保利大地会、华业新北京中心、富华华侨商业中心和绿地中央广场都在建设中。人民日报房地产图片

人民网北京6月7日电(余彦明)6月6日下午，北京通州绿地中央广场一栋办公楼21层的机器轰鸣声震耳欲聋，一个装修队正在赶着去做一个房地产项目。

在《人民日报》访问这一层之前，北京万科城市滨江项目很早就公布了售楼处的地址，等待开业。

这是万科今年在北京的一个重点项目。通州的新房供应几乎被打破。北京万科，两个即将进入市场的商业公寓，预计将提供数千套公寓。

北京万科“别有用心”将销售办公室设在绿地中央广场21层，可360度俯瞰通州运河核心区，将建成北京城市副中心的商务中心区。

对于未来来访的客户，21楼的售楼处将会有一个很深的视觉印象:它距离格陵兰中央广场以北仅500米，也就是即将建设的大都会滨江项目，销售人员可以引导客户俯视两栋高层公寓楼的上升部分。

万科没有进一步透露如何获得这个位于通州核心区的公寓项目。目前，北京开发企业通过建公寓申请商业项目规划难度极大。此前，许多商业项目以这种方式设计和开发住宅产品，用于对外销售。

今年3月底，包括通州在内的北京市对全市商业项目的申报和规划进行了限制，不得随意改变为住宅用途，并明确规定开发企业新申报的商业项目的最小分割单位不得少于500平方米。如果不符合要求，规划部门将不予批准。

一位消息人士告诉《人民日报》，北京万科通过收购的方式从海洋地产手中获得了大都会滨江项目的土地开发权，并在接手后迅速推进了两个商业公寓的建设。

北京万科和中海地产的相关人士已经从侧面确认了此次交易，但两家公司都表示这是一次正常的交易，土地和项目的交易以及经营状况以公司披露为准。

中海地产在北京通州运河核心区拥有一个大型商业开发项目。根据中海地产2016年度报告，通州核心区地块项目总建筑面积为47.9万平方米，实用面积为33.4万平方米。中海地产持有该项目50%的股权，项目的另一个合作伙伴是台湾广信集团。

中海地产通州核心区项目至少包含三块地块，并于2014年8月左右通过招标获得通州运河核心区ii-05、06和ii-07-1、07-2四块地块，均属于本项目。

其中，通州运河核心区ii-05地块于2014年8月4日由中海地产与广信集团以6.47亿元的价格中标，建设用地面积9232平方米，地上建筑面积55800平方米。这块地最终被批准建成两个商业公寓。

同日，通州区运河核心区的地块ⅱ-06被两家公司同时中标，成交价为10.51亿元。该地块建设用地面积为14000平方米，地上建筑规模为90000平方米。最终批准建设办公楼、商住楼，办公楼面积2.77平方米，商住楼面积3万平方米，商住楼面积3.3万平方米。

同月，中海地产和广信集团分别以8.84亿元和13.57亿元的价格收购了通州运河核心区的地块ii-07-1和ii-07-2，总建筑面积约为2.33万平方米，总建筑面积约为17万平方米，包括商业和办公内容。

据测算，通州运河核心区鸳鸯广信项目总地上建筑面积约为37.6万平方米，土地总成交价为39.39亿元，建筑面积约为1万元/平方米。

该人士向《人民日报》透露，远洋地产转让给北京万科的项目地块是通州运河核心区的地块ii-05，但他没有进一步透露具体的交易考虑。

根据通州运河核心区ii-05地块的规划，该地块将建设两栋23层的商业公寓，提供1053套公寓，预计总投资超过10亿元。

他透露，在通州运河核心区远洋广信项目的开发安排中，中海地产原本计划将开发部和商业地产部合二为一，但由于内部业务划分，开发部很难插入到商业地产部牵头的公寓楼开发中。

《人民日报》还注意到，在北京万科接管通州运河核心区ii-05地块项目之前，海洋新港项目开发商北京元欣房地产开发有限公司发生了股权变动。北京殷罡房地产开发有限公司继承了北京中联置地房地产开发有限公司在项目公司中的股权。据说前者是海洋地产商业地产的子公司，后者是海洋地产开发的子公司。

“海洋房地产曾希望更清晰地规划商业部门和地区，但开发项目和人员导致了许多业务之间的交叉和分歧。”他说:“远洋运输的商业部分也能促进开发和销售，但商业地产部门要协调公寓产品的设计和开发并不容易。”

他进一步表示，中海地产转让公寓地块后，可以客观平衡商业部分的开发资金，降低项目开发协调难度。“选择将高品质公寓项目转让给北京万科的原因是双方就项目合作和融资条件达成一致。”

然而，这一来源并没有补充双方交易协议所附的条件。北京万科和中海地产对上述消息来源的披露不置可否，两家公司也没有向《人民日报》透露大都会滨江项目的交易背景和条件。

没有办法知道北京万科城市项目是否已经完成与海洋土地的交付。万科2016年年报将通州核心区项目列为公司土地储备项目，但披露该项目权益仅占98.6%，并非全部。

北京万科控股大都会滨江项目开发项目公司，即北京万科汇通房地产有限公司，该项目公司成立于2016年7月中旬，由北京万科全资拥有。《人民日报》无法得知上述股权差异的原因，万科也没有解释。

普华永道会计师事务所(PricewaterhouseCoopers)的一名会计师表示，与项目公司的股权收购不同，此次交易可能是一次直接的土地转让，原项目公司注册的通州运河核心区ii-05地块的变更将注册到新成立的北京万科子公司。

但是，在北京市国土资源委员会的官方网站上，没有通州运河核心区ii-05地块重新注册的信息记录，该地块最新注册的项目公司仍然是北京元欣房地产开发有限公司..

在2016年年报中，中海地产继续披露通州核心区地块项目。与2015年年报相比，地块项目的权益建筑面积和可销售面积并未因交易转让而减少。

“这可能是因为两家公司已确定交易的条件和进度存在差异，也可能是因为中海地产没有将该项目纳入谈判。”普华永道的会计师说。

对于上述问题，中海地产和北京万科均未给予任何正面答复。人民日报地产将继续关注北京万科都市滨江项目的进展。